jueves, 9 de octubre de 2008

La Enfiteusis en Roma

Enfiteusis significa en griego “plantación” ya que eran tierras concedidas a los particulares con la finalidad de que las cultivaran. La enfiteusis romana surgió como producto de la unión de dos instituciones: el arrendamiento de las tierras públicas que hacían los romanos (ager vectigali) y del ius emphyteuticum del derecho bizantino.

Durante la República romana, se produjo un gran proceso de expansión que culminaría en el Imperio. Las tierras conquistadas dentro de la Península Itálica se dividieron entre cultivadas y no cultivadas. Las primeras se otorgaron en propiedad a los ciudadanos mediante la partición que efectuaban los agrimensores, que revestía carácter sagrado. Las no cultivadas fueron entregadas por el estado a los particulares, por muy largo tiempo, generalmente a perpetuidad, con la condición de que las cultivaran y pagaran un canon anual. Esta primera enfiteusis de carácter público fue luego utilizada por los particulares para dar sus propias tierras en enfiteusis a otros particulares, ya sea por mutua voluntad (contrato) o porque así lo había dejado establecido el causante en su testamento. Son contratos reales (relación directa del sujeto con la cosa) sobre cosa ajena, de creación pretoriana. El enfiteuta tenía derechos sumamente amplios sobre el fundo, ya que podía cambiar el destino económico del mismo, con tal que abonara el canon anual y los impuestos. También debía cuidarlo como un buen padre de familia. Si no abonaba los impuestos o el canon por tres años era causal de que se extinguiera el contrato de enfiteusis.

El enfiteuta podía transmitir su derecho de enfiteusis (no la propiedad ya que no era dueño del fundo) a sus herederos (mortis causa) o por actos inter vivos, vendiendo su derecho a un tercero. En este caso debía avisar su decisión al dueño del fundo quien tenía dos meses para responder. Al cabo de los cuales, el propietario, podía ejercer un derecho de preferencia por el cual podía adquirirlo, con el objetivo de reunir en su persona la nuda propiedad y el uso y goce, siempre que ofreciera pagar el mismo precio ofrecido por el tercero. Si callaba o no decidía comprarlo, podía el enfiteuta vender el derecho, entregando el 2 % del resultado de la venta al propietario (laudemio).

Se discutió en la época clásica sobre la naturaleza jurídica de este contrato. Así, algunos sostenían que era una compra-venta, basándose en los derechos amplísimos del enfiteuta que lo asimilaban a un propietario. Otros, sostenían que era una locación ya que a pesar de los derechos que poseía sobre el fundo, estaba obligado a abonar un canon.

La opción por una u otra posición tenía muy importantes consecuencias en cuanto a los riesgos, ya que si aceptamos que se trata de una compra-venta, como el comprador asume los riesgos, ya que se convierte en propietario, el enfiteuta debería seguir pagando el canon a pesar de que el fundo se destruyera por causa fortuita o fuerza mayor. En cambio si consideramos que se trata de un alquiler, el inquilino no asume los riesgos de la cosa, si no fueron por su accionar, y en ese supuesto, si no puede usar más el fundo, pues este se haya inutilizado, terminaría la obligación de pagar el canon.

El emperador Zenón, solución seguida por Justiniano, decidió que no se trataba ni de una venta ni de una locación, sino que tenía una naturaleza jurídica propia. Si el fundo se destruyera totalmente, el riesgo era para el propietario, que no percibiría en el futuro, suma alguna ya que el contrato se terminaría. Si el fundo se destruyera parcialmente, el riesgo quedaba a cargo del enfiteuta, quien debía seguir pagando el canon y los impuestos, a pesar de no poder usar el fundo en su integridad.

La enfiteusis se terminaba por confusión, cuando el propietario compraba el derecho de enfiteusis, por destrucción total del fundo, por no pagar el enfiteuta el canon y los impuestos por tres años, cuando el enfiteuta deterioraba el fundo de manera importante, por el cumplimiento del plazo o de una condición resolutoria, si la hubiera.

El enfiteuta gozaba para proteger sus derecho, de los interdictos posesorios (órdenes dadas por el magistrado para proteger la posesión), de las mismas acciones protectoras de la servidumbre (o sea, la confesoria y la negatoria). Poseía, además, una acción in rem (contra todos) llamada actio vectigalis, por la cual podía accionar contra quien turbara o impidiera el ejercicio de su derecho.