Hector R.Sandler, Profesor
Consulto, Derecho, UBA
Es notable la
decadencia sufrida por el derecho real de propiedad sobre inmuebles
por parte de los particulares en nuestro pais. Igualita a la producida en la Antigua
Roma , en especial luego de la caída del imperio occidental (c.siglo IV) .
Vélez quería evitar esta
decadencia entre nosotros a toda costa. Basta con leer su nota al art.2502,
donde describe como un grave daño a la sociedad la "fragmentación creciente"
del derecho de propiedad. Acusa a los romanos y medievalistas pues
lo fueron destruyendo en "fragmentos de derechos" , creando así una
"fuente
fecunda de complicaciones y de pleitos" (sic) . Por eso juzgó
"que era más conveniente aceptar el derecho puro de los romanos" . Erraba en la solución, pero no
tenia otra que ofrecer. Como Secretario que fuera del Congreso de 1826, conocía
muy bien la ley de Enfiteusis inventada
en la década de la Revolución (en serio)
de Mayo de 1810. Pero también sabia que los renta-tenientes que le pedían en 1860 redactara
un Código Civil para poner en marcha el añorado “progreso”, no habrían de aceptar aquella ley, aun con
las debidas mejoras. Los propietarios en tierra deseaban poblar el país y
en esto coincidían todos los hombres de
visión. Era algo muy correcto. Pero no estaban dispuestos a privarse de sus
propiedades sobre la tierra ni dejar de enriquecerse con el aumento de su valor
por la llegada de millones de inmigrantes. Esto era algo muy no correcto; pero
no fácil de explicar ni comprender. El grado de “incorrección” de este
acaparamiento perpetuo de la tierra queda probado con la historia de la
decadencia que comenzó junto con el pueble del país y que nos aflige in crescendo desde la vigencia del Código Civil.
Se rechazó el derecho de superficie pues "desmejoraría
los bienes ríices y traería mil dificultades y pleitos con los propietarios de
los terrenos" como previene la nota al art.2503. Por
igual razón suprimió el derecho enfitéutico romano, que no era más que arrendamiento
perpetuo, brindando
al propietario ingresos sin trabajar ni aportar capital. Algo que nada tenia
que ver con la Ley de Enfiteusis de la Revolución de Mayo de 1824 . Medida tan democrática y liberal era
contraria a los intereses de los terratenientes locales y el sagaz cordobés ni una palabra dice de ella en sus miles de notas al
Código.
La esperanza en no recaer
en el “mal romano”, esto es la apropiación privada del capital social acumulado
en la tierra y manifiesto en su precio de mercado resultó fallida. Al final de
la nota al articulo 2503, declara confiar en el contrato de arrendamiento como adecuado intermediario entre los
propietarios de la tierra y los trabajadores que quieran explotarla.
Teóricamente era una falacia. Puede explicarsela en aquella etapa, cuando eran enormes y rendidoras las llanuras
que estaban despobladas. A pocos años de regir este derecho romano de propiedad sobre la tierra ya se apreciaban sus
deletéreos efectos: escaso pueble del campo y temprano hacinamiento en la
ciudad capital. Inmigrantes ansiosos de
trabajar en el campo no podían hacerlo por el costo del suelo en las buenas
zonas de producción e incluso en las ciudades y pueblos; el hacinamiento
comenzaba a aparecer en los barrios de “hojalata” . El retorno a sus
países de origen de millones de
inmigrantes fracasados en su intento es la mejor prueba . De esta cifra poco se
habla, pero ella revela la impermeabilidad económica para acceder a la vasta
tierra argentina por causa de la ley civil.
En temprana fecha, cuando
la población era un tercio de la actual, en los
años 1920 hubo necesidad de poner "plazo legal" al contrato de
locación urbana. Afuera con la voluntad
de las partes; en protección de los
inquilinos. A la falta de
viviendas y la sobra de inquilinos le buscaron a manera de solución poner
un plazo minino al contrato de locación. No bastó. Los
alquileres subían por el ascensor mientras los salarios, penosamente, lo hacían
por la escalera. La huelga de inquilinos en 1907 y la de los arrendatarios
rurales en 1912 son la menor de las pruebas que se pueden ofrecer sobre la
“falta escasez “ de tierra. Tierra había y de sobra, en el campo y en la
ciudad. Pero no eran salarios suficientes
como para pagar su precio. Valor que aumentaba –paradójicamente – cuanta
más gente lo demandaba para vivir y producir.
En 1943, la dictadura
militar buscó un mayor apoyo popular apelando a los “sin tierra” de
entonces. Estaban entre ellos los carentes de vivienda para el hogar y los
que no podian pagar el alquiler para los locales para su comercio e industria.
Por leyes de arrendamiento y de alquiler la dictadura dio vigencia perpetua a los plazos contractuales de la locacion, sin derecho a modificar el precio de
alquiler. Vélez Sarsfield había prevenido
en sunota al art.1509 sobre el peligro que entrañaba para el orden social establecer plazos de locación que superaran
los 10 años. El gobierno militar los extendió no a mas de 10 sine die, sin término. La estructura inmobiliaria del país y con ella la evolución de la economía toda e incluso la geografía social, cambiaron por completo. Estas, leyes
anualmente prorrogadas, dejaron de regir
en 1983. Pero era demasiado
tarde para evitar el mal causado. En
esos 40 años la “base social” y el tipo de orden económico cambiaron por
completo. Del orden económico de libre mercado mandado a establecer por la
Constitución se paso a un orden económico
centralmente dirigido por el gobierno del Estado. Las consecuencias han
sido catastróficas. Nadie parece reconocer en la Argentina del año 2010 que en
la del primer Centenario, 1910, nuestro pais asomaba como potencia económica
mundial. ¿Cuál es la verdadera geografía humana actual? Un solo ejemplo
basta: en la Capital el 20% de los inmuebles están desocupados y pocos son los
que se construyen para viviendas. Esto ocurre
a pesar que hay 3 millones de home less , familias carentes de vivienda.
y otros 10 millones de personas que viven por debajo de nivel de pobreza.
En tiempos del comienzo del "populismo" – 1943 - la consigna
fue "La tierra para quien
la trabaja". Luego fue sustituida con esta otra muy
distinta: azuzar la
lucha del” trabajo contra
el capital”. A partir de estas consignas , vistos sus
acumulados fracasos hoy domina otra aun
peor: “el gobierno contra el trabajo y el capital”. Tras el fracaso en
materia de vivienda tras la revolución iniciada en 1943 , se dicto en
los 1950 como un paliativo la ley 13.511. Esta norma bajo el
sutil el nombre de "ley de propiedad
horizontal" reflotó el derecho de superficie urbana, propia de la decadente Roma. Así lo sostuvo Vélez. Hoy
la decadencia legal se profundiza entre nostros. En agosto del
2015 se restablecerá la antigualla medieval llamada derecho de superficie
( Ver Titulo VII, arts.2114/2128 del flamante CC) .
Esta situación degradación
no podría haber ocurrido ni mucho menos haberse mantenido después de la
restauración de la democracia en 1983, sino fuera por la existencia de una conciencia social argentina dañada.
Fuera posible acusar a politicos y dirigentes sociales; a trabajadores y empresarios e incluso a la gente en general, de incapacidad para aprovechar la democracia para
la consecución una prosperidad y crecimiento semejante a los logrados a
principios del siglo XX. Hechos de dominio público hacen sospechar que la conciencia social
argentina esta severamente afectada. Vaya un ejemplo. Nuestro país cuenta con
unos 2 millones de km2 de superficie, bien regada por lluvias y ríos . Dentro
de ella se encuentra la segunda llanura del mundo con un clima incomparable.
Con leer en Wikipedia basta. No hace
falta ir a Harvard ni producir sesudos
informes en cientos de páginas. En ese magnífico territorio bendecido
por tan excelentes dones , poblado con gente de primera calidad, apenas si pueden
vivir unos 40 millones, de los cuales la
mayoría esta en real estado de pobreza. Veamos un pais que nos es muy similar:
Italia.
En Italia su zona mas próspera es la Emilia/romana . Pues
bien, en ella la población goza del
mayor nivel de vida en ese pais y esa region está poblada a razón unos 200 h/km2. No hay hacinamiento sino
prosperidad.
¿Qué ha impedido tras dos
guerras mundiales y millones de seres humanos buscando un sitio donde vivir y
trabajar , la Argentina no cuente con una población de semejante densidad? Con una densidad igual a la de aquella region
italiana podriamos vivir muy bien 400 millones de personas. ¿Cuál seria
nuestra importancia, como país, ya no en el “cono Sur” sino en America toida? ¿Qué causas han cortado de cuajo la inicial
llegada de inmigrantes, aun necesarios, para seguir poblando el país?
En un principio la causa primera
fue la mencionada ley civil, que facilitaba ser inquilino, pero no propietario.
Pero la cosa empeoro a partir de 1932
cuando a la escasez relativa de tierra , se le sumo el actual sistema de impuestos . Un sistema policial,
inquisitivo, cuyo lema es: “trabaja y seras castigado”. Estas dos
leyes han sido el comienzo de nuestra ruina.
Sin embargo, hoy en el 2015, nuestro fracaso no puede ser
explicado por esas dos leyes. ¿Por qué no se las modificó? ¿Cómo aducir que “no
se puede” hacerlo cuando en el mismo lapso se han dictado las leyes más
extravagantes en todas las materias? Para el cambio necesario basta con una sola
ley diferente. Con una que pene el
apropiarse de la renta del suelo y
a la vez premie a qujenes viven de su
trabajo. Se que a esta altura se argumentara que lo imposibilitan “los
intereses creados”. Ya no lo creo, viendo la sarta de leyes disparatadas
dictadas en los últimos 30 años sin oposición por parte de los afectados, nada
es imposible. Si se sabe qué hay que hacer. Piense el lector en el presupuesto anual o en el arbitrario
manejo de los tipos de cambio y reconocerá que todo es posible; si se sabe
y se quiere. Creo que algo peor nos sucede. Tengo la impresión que la conciencia
social argentina esta dañada. La de los dirigentes y las de los hombres del
comun; la de los legos y la de los instruidos. Casos de fallas en la conciencia
social de un pueblo entero sobran en la historia de la humanidad. ¿Por qué no
habríamos de sufrirla nosotros?
Hoy la opinión publica es incapaz de distinguir entre: 1) el "derecho
a la propiedad de la tierra" (don de Dios, del que nadie ha de
ser privado , Levitico 25:23) y 2)
el valor de mercado de cada lote de
tierra libre de mejoras. Su precio
en el mercado no depende del propietario
sino de la sociedad como un todo; pues ella lo genera con el trabajo y demanda colectivos.
El valor de la tierra de cada dia marca la "capitalización” del trabajo de todos. Ese “capital social” debe ser gravado para sostener el gasto publico. ¿Por qué? Porque ese
capital social es generado por el aumento de demanda de tierra para
trabajar y vivir y ese aumento corresponde a la sociedad como un todo. Hay necesidad urgente en sanar nuestra
enferma conciencia social. Mientras
pensemos para cada uno de nosotros que “no
hay mejor negocio sobre la tierra que la tierra misma”, no saldremos del
pantano en que nos hemos metido. La etapa del "progreso" (1862/1930)
fue posible porque la tierra era barata y muy pocos los impuestos a pagar. Desde
1930 al 2015, la regla se ha invertido: la tierra es cada vez más cara y cada vez
mas altos los impuestos a pagar por los trabajadores, productores y consumidores.
La maraña de leyes “sociales” que se han dictado en
los 35 años de democracia habrán aliviado problemas parciales; pero no nos han
sacado del pantano. Frente a tamaño esfuerzo legislativo de balde, bien vale la
pena estudiar y dictar el par de leyes necesarias para salir de él y
retomar el camino de la prosperidad para todos.
