Hector Sandler, Profesor Consulto, Derecho, UBA
En articulo titulado “LO QUE LOS DESARROLLADORES AUN NO DESCUBRIERON”, para incrementar el necesario desarrollo inmobiliario en nuestro país Pablo Nicholson recomienda tener en cuenta el restablecimiento del “derecho real de superficie” incorporado en nuestro país por el reciente CCy C (LA NACIÓN, Propiedades, Dic. 8, 2018).
El propósito es loable, pues se piensa que con esta supuesta “novedad” legal la cuestión de la vivienda – harto grave – podría ser mejorada. A nuestro parecer es un juicio erróneo a la vista de los antecedentes de nuestra legislación en materia de propiedad de la tierra y su renta. Esta es una historia practicanente desconocida por la totalidad de los argentinos, razón por la cual brevemente la expongo.
Velez Sarsfield, autor del Código Civil de 1870 en el ARTICULO 2503 estableció muy limitados derechos reales derivados del derecho de propiedad romano sobre LA TIERRA Afirmó que su limitación facilitaba un orden social para la prosperidad general y el progreso individual. Que es lo que manda aun hoy nuestra Constitución.
Como participante del Congreso de 1826 , supo Velez a la perfección sobre la importancia que tenía para la patria soñada la hoy “ninguneada” Ley de Enfiteusis Argentina. Ley que es antitética de la Enfiteusis Romana. En esta el propietario particular de la tierra subsistía; el Enfiteuta era una especie de “inquilino perpetuo”, por 99 años. En la de Mayo el propietario de la tierra era la “sociedad”.
Esta institución argentina fue y es única en el mundo. Los patriotas de Mayo querían evitar el cáncer social que provocó la caída del Imperio: el negocio particular con la tierra , recurso básico para la vida individual y social. El problema era como asegurar un “igual derecho de acceso a la tierra para todos” y hacer que su creciente “valor” (Precio) fungiera como “capital social”, para afrontar el “gasto público”.
En la Asamblea del año XIII tomaron una radical medida: se prohibió toda compraventa de tierra, hasta que se acertara con la ley adecuada a los ideales de las Revolución: Libertad, Igualdad y Fraternidad.
El abogado y economista Manuel Belgrano los inspiró con el pensamiento fisiocratico. La tierra y su valor base de la vida individual y social, no debía ser regulada según el Derecho Romano , causante de estos dos males: a) el “latifundio” que priva a las nuevas generaciones de libertad económica y b) el valor de la tierra (su precio de mercado) en lugar de funcionar como “capital social” quedara en manos de unos pocos.
Mas a la hora de aprobar el Código Civil en 1869, tras las agitadas las décadas corridas desde 1827 a 1857, unos pocos se habían apoderaron de toda la tierra disponible a la fecha, formando los mayores “propietarios” una “clase” en el nuevo país, por otra parte necesitado de ser poblado para existir y participar en el nuevo mundo agrícola, comercial e industrial europeo.
Para remediar la falta de población necesaria para esos fines, se apelo a la inmigración en gran escala con éxito. Pero para recibirlas Velez no podía recurrir a la legislación de Mayo. Dada la clase terrateniente establecida habría de optar por el “puro Derecho Romano de propiedad” sobre la tierra y su renta. Basta con leer las notas en que abiertamente lo expresa para ser consciente del drama que se estaba afrontando: poblar al país, pero sin deshacerse los “propietarios” de la vasta tierra en su posesión.
Con la finalidad de frenar el riesgo de un crecimiento de nuevos “derechos reales”, por causa del “derecho de propiedad adoptado”, cosa que había ocurrido en la decadencia de Roma, escribió en Nota al art. 2503:
“Nota:2503. No enumeramos el derecho del superficiario, ni la enfiteusis, porque por este código no pueden tener lugar. ...Pues “El derecho de superficie desmejoraría los bienes raíces y traería mil dificultades y pleitos con los propietarios de los terrenos.” Por iguales razones escribió: l
“Suprimimos también el derecho enfitéutico, o lo que en España se llamaba censo enfitéutico.”
Velez, para quien ninguna “fuente” del derecho le era desconocida , no dijo ni palabra de la Ley de Enfiteusis rivadaviana. No quiso decirlo porque que adoptado el Derecho Romano para la propiedad de la tierra y – a la vez – facilitar la apropiación privada del “capital social” (su valor de mercado) y de su “renta anual ” se actuaba en contra de aspirado por la Revolución de Mayo y la Constitución, que tuvo a J.B.Alberdi por principal inspirador. .
La ignorancia sobre esta historia prevalece entre nosotros e impide que personas bien intencionadas reaccionen a favor de una reforma civil e impositiva favorables al trabajo y la inversión de capitales reales pronunciándose en contra de estas “instituciones medievales” No es lo adecuado si queremos recrear un “país moderno”.
Sin una renovación de la conciencia jurídica imperante y un actuar social y político consecuente, el “conflicto social permanente” continuará siendo nuestra gran hipoteca social.. El restablecimiento de antiguallas como “la ley de alquileres” o el “derecho de superficie” nos hunden cada vez mas.
Buenos Aires, 8 de diciembre de 2018
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