LA TIERRA Y EL VALOR DE LA TIERRA, DOS OBJETOS DISTINTOS Por Hector R. Sandler,

Hector R. Sandler, Profesor Facultad de Derecho, UBA

PARA EL FAVORABLE DESARROLLO DE LAS FAMILIAS CONSUMIDORAS Y LAS EMPRESAS PRODUCTORAS NECESITAMOS UNA LEGISLACION QUE ASEGURE FACIL ACCESO A LA TIERRA , BASE PARA LA VIDA, Y SURTA DE RECURSOS MONETARIOS AL TESORO PÚBLICO PARA SOLVENTAR EL GASTO PUBLICO Y LAS NECESARIAS POLITICAS SOCIALES.

1. Dos objetos de naturaleza distinta: el LOTE DE “TIERRA” [“cosa” parte del territorio] y su “PRECIO” [“valor de mercado” del puro “LOTE”, sin considerar mejoras , medido en moneda con poder adquisitivo estable). Son dos distintos “supuesto de hecho” a regular por el derecho positivo. Nuestro CCivil hace de ambos un solo objeto y las leyes de impuestos en lugar de “recaudar anualmente un % del real valor de la tierra” (Proyecto R.Saenz Peña, 1912) gravan lo “edificado sobre ella”. Un cabal disparate!

2. El “lote de tierra” es parte física de nuestro territorio y es la base material para nuestra sociedad. Un “lote de tierra” es solo una fraccion de ese territorio, medida en m2 o Ha o Km2.

3. El “valor de mercado de un lote de tierra” (“capital social”) no es “cosa” sino un “valor variable”, producto de varios factores entre los que descuella de modo principal la demanda que sobre él exista. Por lo tanto , se diferencia por completo de la cosa “lote-superficie”. El “valor del lote” medido en dinero suele denominarse “PRECIO”. El dinero en alguna unidad monetaria estimada suficientemente estable como para ser útil como “patrón monetario”.

4. El “lote de tierra” (llamado terreno, lote , predio, etc medido en m2, hectarea, km2, etc) y su “valor de mercado” ( llamado precio , al que muchos hoy nombran como de “Capital social” medido en diversas unidades monetarias) son entes distintos. Pertenecen a dos reinos ontológicos diferentes: al “ser” y al “valer”. La ley positiva debe darles distinto trato teniendo en cuenta su naturaleza y los fines de la ley.

a) Respecto de la “tierra” , ha de tenerse en cuenta que ella como “cosa” es parte del “territorio” del municipio, de la provincia o de la nación y sus fracciones en “lotes” es necesaria para la existencia de los miembros de la sociedad humana. Su naturaleza es física-material y es el lugar necesario para el desarrollo de las familias y de las empresas como unidades de vida y de producción, por un lado y a la vez para el desarrollo de la sociedad como el todo que comprende a aquellas. La ley jurídica debe facilitar un fácil acceso a los lotes de tierra/cosa a todos aquellos que la demanden para vivir o trabajar e impedir que ella sea usada como “caja de ahorro” y “negocio comercial”.

b) Respecto del denominado “capital social” ( manifiesto en el “valor de mercado de la “tierra-cosa”) no es cosa física sino “apreciación del lote” dentro de la sociedad. Este valor ha de ser definido como “capital social” y considerado como efecto de la demanda dentro de la sociedad. La ley jurídica debe asegurar que este fruto anual (denominado “renta” o “renta de la tierra” y por algunos “unearned profit”, esto es “ganancia no ganada” por el trabajo ), sea anualmente colectado para integrar al “tesoro público”. Este fondo monetario tiene de modo principal un triple objeto:

i) solventar el gasto público

ii) evitar el acaparamiento de tierra

iii) obstaculizar que la especulación con tierra

5. Los lotes de tierra y su sendos valores han de ser objeto de un inventario registral doble: a) de sus dimensiones como espacio físico del teritorio y b) de su valor en el mercado. Este doble inventario exige dos registros de inmuebles por su naturaleza, ambos de facil y rápido conocimiento publico.

6. IMPORTANTE. Estas exigencias practicas para un buen orden social demandan el establecimiento, organización y funcionamiento de oficinas de gobierno. Han sido creadas por ley, pero no funcionan adsecuadamente adecuadamente: los REGISTROS Y los CATASTROS INMOBILIARIOS.

7. Ley positiva regulatoria de las materias descriptas ( como DERECHO POSITIVO) CONDICIONA los cimientos del orden social y afecta a los PROCESOS sociales COTIDIANOS que ocurren en el ORDEN ECONOMICO, EL ORDEN POLITICO y EL ORDEN CUTURAL. Si aquella legislación no tiende a hacer efectivos los objetivos expuestos, los órdenes se dan en la realidad de modo discrepante e incluso contrarios a los que manda “constituir” nuestra Constitucion Nacional. En la mayoría de las conductas sociales emergen fuertes discrepancias entre el orden de vida social ideal “mandado a constituir por la Constitución” y el “real orden constituido” en la sociedad.

8. Preeminencia de un estado social sufriente del síndrome “conflicto social permanente” . La ignorancia o descuido de las cuestiones aquí planteadas ha hecho de nuestra sociedad terreno harto fértil para el invento de teorías , argumentos y una creciente “inflación legislativa”. Creciente dictado de leyes y creación de instituciones inspiradas y sostenidas por los encontrados “intereses creados”. Esta inflación legislativa se realimenta de y realimenta a nuestra pertinaz “inflación monetaria”, con los deterioros morales y materiales de dominio público.

9. La LEY POSITIVA al reglar el uso de cada”lote de tierra” y “el destino de fruto anual de su capital social”, afecta a la “real constitución del orden social” . En nuestro caso, la “realidad constituida” por el derecho vigente ha imposibilitado la efectiva vigencia de la Constitución y los objetos propuestos en su Preámbulo , con la peor de las consecuencias sociales: ha obstaculizado el natural impulso al progreso de cada nueva generación. En la actualidad - año 2020 - alrededor de 50.000 jovenes adultos emigran de la Argentina para realizar en algún lugar del mundo el porvenir que aquí no visualizan.

10. Por el erróneo trato legal dado a la renta anual de la tierra y el constante incremento de impuestos a la producción, al comercio y al consumo para afrontar el creciente gasto publico , nuestro país, que por su territorio y clima puede dar lugar a “todos los hombres del mundo que quieran habitar su suelo”, padece de inexplicable creciente bancarrota económica. No son las condiciones naturales ni su población las causas de su decadencia. Es el orden económico establecido mediante el derecho positivo vigente. Derecho positivo fundado en principios contrarios a los establecidos en la Constitucion Nacional vigente. Ha sido el derecho positivo la causa directa de la interrupción del desarrollo inicial y de la sustitución del sistema económico constitucional por variadas formas del tipo dirección central de la economía por el gobierno nacional.

Buenos Aires, 29 de Agosto de 2020, en Homenaje a don Juan Bautista Alberdi

- H.R.SANDLER, Alquileres e inflación. JUS, México, 1977

- H.R.SANDLER, A la búsqueda del tesoro perdido, ICE, Buenos Aires,2008

- H.R.SANDLER, Progreso económico con justicia social. Más recursos públicos con menos impuestos, PROSA, Buenos Aires, 2016