Muchas son las ideas, los informes y los datos que este blog -El Relativismo Jurídico en colaboración con ICE (Instituto de Capacitación Económica)- han venido ofreciendo a diario para la gente común – que es el pueblo – y para sus representantes a cargo del Estado, aclarando cual es la fuente natural de los fondos para formar el “tesoro” necesario para afrontar el gasto público. Para forjarlo de una manera que posibilite rebajar -con miras a su total eliminación como ”fuente ordinaria”- los múltiples impuestos que castigan a los habitantes de nuestro país, sin que por causa de esta eliminación haya que recurrir al endeudamiento ni menos a la inflación monetaria.
La recta comprensión de esta propuesta por parte de los dirigentes políticos, sindicales, y empresariales y el pueblo en general, permitiría sustituir al ruinoso y coactivo régimen de impuestos, vigente desde los 1930 , por un sano “sistema de recursos” para los gobiernos nacional y provinciales. Es el sistema ordenado por la Constitución Nacional, en cuanto ella pretende las plenas libertades individuales en conjunción con la prosperidad general. O sea la pretensión que en los hechos se establezca un orden económico de mercado formado y dirigido por la libre planificación de los particulares, capaz de satisfacer las exigencias de los consumidores, sin perjuicio que cada gobierno local y el nacional cuenten con lo necesario para sostener sus políticas públicas y sociales.
Esta transformación exige tres cosas:
a) abandonar el pensamiento dominante hoy embargado por la errónea idea según la cual es procedente la actual “confiscación por Estado” del producto de la actividades económicas;
b) Ajustar la política al pensamiento fundante de nuestro país, sostenido por los próceres de Mayo de 1810, para quienes la revolución económica principal consistía en eliminar impuestos y recaudar para el Estado la renta del suelo (Asamblea del año XIII y Ley de Enfiteusis) y
c) En consecuencia cambiar la legislación vigente, de modo que el Estado en sus sendas jurisdicciones se surta de recursos en primero y principal lugar de una fuente a la que jamás se debiera haber renunciado. La que se manifiesta en la actividad económica pero es la más ignorada por el pueblo y sus representantes: la creciente renta del suelo.
En términos rigurosos esta es la verdadera “reforma agraria”, la que apunta en primer lugar a recuperar la renta allí donde se da con mayor abundancia: las ciudades. De esta manera el derecho positivo comenzaría a ajustarse a lo programado por la Constitución Nacional y a las exigencias de la moral individual y social. Tendríamos un derecho positivo mucho menos coactivo y mucho más respetable. Cuando se dispone por ley (y los gobiernos la hacen cumplir), recaudar la renta del suelo, se elimina la “evasión impositiva”. Ella es imposible. Nadie puede “ocultar” el valor de la tierra que posee porque él se manifiesta públicamente en el mercado inmobiliario. Desde el momento que esta recaudación se practica, la mayoría de las malas artes económicas y los sendos chanchullos legales que le siguen, desaparecen del escenario. Y tras de esta “limpieza” en la tarea de recaudar fondos el derecho es más derecho y la moral social florece.
El supuesto argumento que se esgrime frente a esta propuesta es que la renta del suelo es insuficiente para solventar el gasto público. En este Blog se ha rebatido a ese falso argumento, que – dicho sea de paso – ignora que cada peso que se cobre en concepto de renta inmobiliaria es peso que se libera al contribuyente de la carga impositiva y esa “liberación” del suelo y del trabajo a la vez, es el mayor motor de la prosperidad económica y la paz social. Pero ningún argumento puede superar al que los “hechos manifiestan por sí mismos”.
Ya en este Blog se hizo pública la tesis del abogado Bertoldi probando como el partido de Pehuajo, provincia de Buenos Aires, puede solventar su gasto con la aplicación de pequeños porcentajes ( 1 al 3 por ciento) a cobrar sobre el valor de la tierra urbana libre de mejoras. Puede verlo el lector en esta página. Pero ahora contamos con otra información de insuperable importancia. Un magnifico estudio – trabajo hormiga – llevado a cabo en la Secretaría de Planeamiento del gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
En primer lugar corresponde felicitar a todos los funcionarios y empleados de esa Secretaria. De manera tan silenciosa como ordenada viene haciendo relevamiento trimestral de los valores de la tierra nada menos que en la Capital. Los valores que se pueden ver en el informe que reproducimos son sorprendentes y debieran hacer recalar la atención y la voluntad de los dirigentes políticos y sociales sobre tan importante asunto. Es enorme el “tesoro fiscal” que yace en esos 200 km2 ocupados por la ciudad. La media, según puede leerse al comienzo, oscila alrededor de los U$S 1.419,9 el m2. Pero hay zonas que superan ampliamente esta cifra. ¿Cómo seria el orden económico en esta “ciudad Estado” si se recaudara un modesto 2% de los valores que el informe trae?.
Este debiera ser el tema central de la campaña electoral en ciernes. Piénsese que para bien o para mal Buenos Aires ha sido y es el espejo en el que el país se contempla. No digamos nada más e invitemos al lector a que analice este valioso documento. Algo más para terminar: al no recaudar ese creciente mayor valor de la tierra, los motores inflacionarios trepidan sin cesar.
Otro motivo más para abordar ya, con datos como éste, la reforma fiscal que la Argentina necesita.
Febrero 17 del año 2011
INFORME SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO - CABA – FEBRERO 2011 (*)
Este informe se realiza con el fin de presentar un registro completo de los terrenos ofrecidos en venta en el mes de diciembre de 2010, con un detallado análisis de las características pertinentes a este sector del mercado inmobiliario, a nivel actual y con la perspectiva de su evolución desde los registros iniciales, del año 2001. Para ello se consideran diversos indicadores, analizados en sí mismos, y cruzados entre sí para profundizar el estudio, continuando la serie de informes de mercado inmobiliario que se realiza trimestralmente.
En el primer capítulo, se toman los precios de los 1.017 terrenos contabilizados; en promedio, el valor del suelo en este trimestre es de U$S 1.419,9 el m2, lo que significa un aumento del 11,3 % con respecto al trimestre anterior. Con respecto a diciembre de 2009, hubo un aumento del 24,6 %. Las variaciones trimestrales e interanuales se estudian en base a una serie de registros iniciada en diciembre de 2001.
Variación del valor del suelo por m2 en la Ciudad de Buenos Aires en pesos y en dólares, desde diciembre 2001.
Se examina, luego, la evolución de los precios de un conjunto de terrenos que fueron registrados en venta desde relevamientos anteriores. Son 28 casos que presentan un precio promedio de U$S 1.142,5 el m2, significando una suba del 1,29 % con respecto al trimestre anterior. Luego, se toma la variable de las dimensiones de los terrenos y su implicancia en la determinación de precios, de modo que se observó que los mayores valores por m2 corresponden a los terrenos de menor extensión (entre 69 y 200 m2), los cuales promedian U$S 1.716,5.
La relación entre el valor del suelo y la distribución geográfica se estudia en la cuarta parte del informe. Para ello se toma la evolución de los precios según zonas (Centro, Norte, Oeste y Sur), indagando en la dinámica inmobiliaria de estas transacciones en detalle. Se detectó la mayor variación en la zona Centro, que presentó un aumento del 17,5 %, la cual presentó la variación más alta en las últimas mediciones, 42,5 %.
Se consideran además los datos relevantes de determinados barrios. Luego se agrega un mapa comparativo con los precios promedio del m2 para cada barrio, con su correspondiente análisis, incluyendo la comparación de los valores con el mes de diciembre del año 2009. Este estudio se complementa con el análisis de la extensión de territorio en venta por barrio, en términos absolutos y proporcionales; del que resultó Barracas como el barrio con mayor proporción del total de superficie en venta, 8,7 %.
Precio promedio del m2 en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2010
Otro análisis que se deriva de los valores del suelo es la medición de la diferencia entre los valores máximos y mínimos de las ofertas, al interior de cada barrio. Se encontró así la máxima diferencia en el barrio de Barracas, donde el precio máximo es 23,1 veces mayor al mínimo.
La distribución puntual de los terrenos en venta, desagregados según precios, constituye otro de los componentes de análisis de este informe; y como modo alternativo de observación, se incorpora además un mapa de isolíneas de valor. Es incluido, por otra parte, la dimensión de estudio por comunas, con sus respectivos valores promedio, de los que resultó el máximo el barrio de Recoleta y Retiro, con el m2 a U$S U$S 4.501 a U$S 9.400 el m2. En cuanto a los valores mínimos se localizan hacia la zona Oeste y Sur con valores de U$S 200,0 a U$S 1.500 el m2, que se intercalan con algunos casos puntuales de ofertas de precios de los rangos medios.
Un elemento de análisis es el de cuatro ejes barriales, construidos para el Norte, Oeste, Sur y lindante a la Av. Gral. Paz. Cada uno es estudiado en las variables aplicables a la oferta de terrenos. Por otro lado, la incidencia del uso del suelo en los precios de los lotes, es examinada en base al Código de Planeamiento Urbano, el cual determina el tipo de construcción habilitado para cada distrito del territorio de la Ciudad. Son, además, estudiados los precios en cuanto a la capacidad constructiva de cada terreno.
La última variable de trabajo son las dimensiones de terrenos, pero desde una perspectiva que permite entender la influencia de las localizaciones. Esto se logra tomando como referencia determinadas extensiones, observadas de manera individual. Así, se toman todos los terrenos de alrededor de 200 m2; por otro lado los de 450 m2; los de 1.000 m2 y los de 5.000 m2, cada uno analizado en sus precios de manera particular. Finalmente, se eligió la Comuna 7 (barrio de Flores y Parque Chacabuco) para ser estudiada como caso particular, con las características de la oferta de terrenos en detalle.
(*)Fuente: Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Ministerio de Desarrollo Urbano, Secretaria de Planeamiento, Febrero 2011
No hay comentarios:
Publicar un comentario