LIBERALISMO Y CATASTRO

EL CATASTRO INMOBILIARIO Y LA NECESIDAD DE SU RECUPERACION
Carta abierta en homenaje a Mario Piumetto, Director de Catastro de la Municipalidad de Córdoba.

En nuestro país, la Argentina los gobiernos prestan escasa importancia (si alguna) al Catastro inmobiliario. Es la consecuencia necesaria del pésimo los regimenes de recursos fiscales establecidos en el país desde 1932.

El predominante actual régimen para dotar a los gobiernos de recursos fue creado mediante una ley de “provisoria” (debía regir solo por 3 años). Se le dio el nombre de “ley de impuesto a los réditos”. Esta provisoria ley fue el ADN del actual régimen de impuestos destructivo de la economía de mercado y de los sistemas federal y republicano dispuestos por la Constitución de 1853/60.

Las leyes por las que hoy se cobran impuestos no configuran sistema alguno. Son un mutante conglomerado de normas inconexas. No tiene fines morales y solo las inspira una cruda avaricia fiscal. Su única base real es el poder coactivo del Estado. A nivel nacional ha crecido hasta rondar, a la fecha, en casi un centenar de leyes, las que a saco caen sobre el bolsillo de trabajadores, productores y consumidores, En su conjunto minan el crecimiento de la Argentina y dañan la vida de todos los individuos, en especial los jóvenes. Les queda solo el derecho a “indignarse”.

Una de las peores consecuencias de este régimen fue quitar importancia a los Catastros Inmobiliarios. En ninguno de nuestros “Estados internos” (provincias y CABA) la contribución inmobiliaria tiene un valor significativo en la formación del tesoro público. No cuenta en nada para la nación.

. La palabra “Catastro” viene del latín “capistratum”, derivado a “cabezas”. Es de presumir que alude a “cabezas de ganado” y ellas denotaban la riqueza de su dueño. Importa recordar esta etimología, pues ha de traer a la mente que sin tierra no hay ganado ni ninguna otra riqueza. Y ayuda a comprender la causa de la primera acepción de la palabra en castellano. El diccionario de la lengua lo define como “deuda” o “contribución”
Dice así: “Catastro” la “contribución real que pagaban los nobles y plebeyos, y se imponía sobre todas las rentas fijas y posesiones que producían frutos anuales, fijos o eventuales”.

Hoy, entre nosotros, ningún ciudadano (y posiblemente pocos funcionarios, si los hay) es conciente de lo que refleja esta primera acepción de la palabra Catastro. La increíble importancia que para toda la sociedad tiene el sentido original del concepto y el peligro que entraña el haberlo olvidado.

Para el argentino actual es muy otro el sentido. Los “catastros” son simples oficinas ocupadas en la monótona tarea de “registrar lotes de tierra” en que se fracciona el territorio y, de paso, registrar lo que sobre ellas se ha edificado o puede edificar. El concepto económico nuclear ha desparecido.

En consecuencia el “catastro” no es considerado una víscera esencial para la sana vida social. A semejanza del apéndice del intestino, la mayoría solo sabe que está, pero desconoce su importancia y función. A lo sumo, si el Catastro permanece activo, no sobrepasa el nivel de una oficina de secas tareas administrativas. .

Así se puede entender una de las mayores rarezas que presenta organización en la administración pública argentina.
La Ciudad Autónoma de Buenos Aires con su pequeño territorio (200 km2) es al mismo tiempo sede de los tres poderes de la República y el mayor centro neurálgico cultural, político, económico y financiero del país. ¿Cuánto es el valor en divisas firmes de este pequeño pedazo de tierra argentina? Ningún órgano de la administración pública puede dar este dato. Entre otras cosas, porque ninguno ha sido creado para registrarlo. ¿No era eso, acaso, este el fin que origino al “catastro”? Nadie lo recuerda.

Por lo que he alcanzado a ver, el Catastro de la CABA ha mejorado mucho. Sus funcionarios y empleados, con toda seriedad, se encargan de medir y calcular dimensiones y superficies planimetricas de los lotes de toda la ciudad. Brindan importante información utilizada por constructores y agentes inmobiliarios. Pero no tiene por función registrar “valores de la tierra”. De eso se encarga la oficina “de enfrente”, de la misma CABA. La Dirección de Rentas.

Funcionan por separado, con amplia autonomía cada una, sin ninguna conexión entre sí. Por un lado el Catastro y por el otro la Dirección de Rentas. La primera recorre las calles, ve y mide cada parcela para registrar cuidadosamente hasta los más mínimos detalles. Todo, menos el valor de mercado de la parcela libre de mejoras.

Por su lado, la segunda, es una aceitada maquina recaudadora de fondos. Pero para Rentas poca importancia fiscal tiene la “contribución inmobiliaria”. En el presupuesto anual de la CABA es insignificante el monto de esta contribución, pese a que (indebidamente) se incluye en la valuación lo edificado junto con el terreno y – cosa de locos – dando mayor valor al edificio que al suelo.

Estos valores son calculados por caprichosas y estrafalarias fórmulas, que revelan cualquier cosa menos el precio de mercado de la tierra libre de mejoras en la ciudad. (Ocultación por designio, puesto que cualquier agencia inmobiliaria lo conoce al día).
Mediante el llamado “millaje” el valor asignado al terreno suele ser 1/50 del valor de lo edificado. Y los dos sumados, rara vez alcanzan a representar la milésima parte del valor de la tierra en el mercado. En suma, para Rentas, “la tierra no vale nada”.

¿Cómo se explican estos disparates que removerían en su tumba a David Ricardo y todos los clásicos, incluyendo a Carlos Marx? Por el cambio de “perspectiva” para recaudar fondos adoptado desde 1932. Cuando el Estado, como entre nosotros, resuelve sostener el gasto publico con los impuestos al trabajo, la inversión de capital y el consumo, tiene que sacar del escenario a la tierra. ¡Good by al Catastro!

Una maraña de leyes de impuestos que con sus procedimientos ahogan toda libre iniciativa, quienes la tienen cargan con la obligación de mostrar sus libros y balances a los inspectores recaudadores, lo que origina (todo el mundo lo sabe) una doble contabilidad (no la de Lucas Pacioli, sino la que se lleva en blanco y negro). Se le exige a todo ciudadano rendir examen anual de sus ganancias y reducir en un tercio los ingresos logrados por el trabajo. El saldo que le resta será castigado en un 22% del precio en cada compra que haga.
Solo se recupera la “libertad de trabajo” que garantiza la Constitución levantando aquí y allá las múltiples “ferias libres” en todas las esquinas de la ciudad: manteros, puesteros, vendedores ambulantes y las que, gracias a la “ceguera” oficial venden y compran en la Salada.

Cuando la formula clásica de la producción de riqueza (Trabajo + Capitaql + Tierra) es reemplazada, como hoy, por otra que insensatamente pretende que ella es resultado solo del trabajo mas el capital (sin tener en cuenta a la tierra), el Catastro pasa a ser una oscura oficina, a la que solo se ocurre para hacer tramites administrativos.

¿Cómo cambiar esta irracionalidad?
Hay varias vías. Pero una de ellas es poner a los Catastros en acción. Este ha sido el merito de Mario Piumetto, quien hoy renuncia luego de siete años de dirigir el de la Municipalidad de Córdoba.

Entresaco de su carta de despedida estas frases suyas:

“ Deseo que el Catastro de la Ciudad de Córdoba continúe mejorando el servicio a los vecinos y profesionales, que siga – y aún más! - siendo relevante en la administración de nuestro territorio”

“El Catastro de la Ciudad administra casi medio millón de inmuebles”…algo muy “relevante para las finanzas locales”
Dos de sus mayores logros financieros han sido:
1) pasar “$ 124 millones de facturación anual del Imobiliario a $515 millones, en 3 años…sin traumas para el municipio.
2) haber aumentado “prácticamente el 200% el nivel de registración catastral, desde el trieño 2003-05 (con una media de 4.700 nuevos inmuebles registrados) al año 2011 en que registraremos casi 12.000 inmuebles”.

Compatriota y amigo Piumetto: su obra tiene que ser continuada en Córdoba e imitada en todas y cada una de las ciudades del país. Solo con una recuperación firme de los catastros en todas las provincias y en la CABA, contaremos con la más poderosa herramienta para mostrar al Gobierno donde esta la “mina de oro” de los recursos fiscales sanos. Y así poder animar a la ciudadanía para que democráticamente elimine la telaraña de impuestos contra el trabajo, la inversión y el consumo que están destruyendo a nuestra patria.
Con mis felicitaciones, mis más cordiales saludos.
Buenos Aires, 2 de Diciembre, 2011

Héctor Sandler
Profesor Consulto, Derecho, UBA
Miembro de la The International Union for Land Value Taxation