EL DRAMA DE LOS ALQUILERES

Alejandro Borrego, profesor en Economía

He leído la justificada voz de alarma del Ing. Guillermo Andreau en materia de locaciones urbanasen su articulo “Alquileres: Progreso y Miseria” en http://elrelativismojuridico.blogspot.com/2009/08/alquileres-progreso-y-miseria.html . Comparto sus dichos, por lo que me permito agregar unos comentarios que ayudarán no solo a comprender el problema sino – lo que es principal – buscarle una solución.

Cuando el precio del alquiler creciente absorbe gran parte del ingreso del inquilino, éste tiene pocas posibilidades por delante: a) conseguir otra casa o departamento, resignando a no satisfacer muchas de sus necesidades habituales o b) Abandonar la idea de vivir en una adecuada casa la casa habitación. En este último camino en bajada, una enorme cantidad de familias pasará por diversas postas de degradación. Algunos, si pueden, vuelven a vivir “a la casa de lo viejos”, en la piecita del fondo, o una casilla hecha en la terraza. Alquilar una habitación (a veces compartida) en un “hotel” junto con otro centenar de personas, cuyo alquiler se paga por día, bajo apercibimiento que le pongan sus cuatro bártulos en la calle si deja de pagar 3 días seguidos (régimen para hoteles). Arriesgarse convirtiéndose en “okupa” entrando en una “casa tomada”. Si tiene amigos que lo introduzcan y suerte que lo ampare, radicarse en una “villa de emergencia”, Asociado con otros desamparados “usurpar” un terreno (privado o público) para levantar una choza de lata. O decidirse como los “cirujas” a pernoctar en plazas, plazoletas y umbrales. Y finalmente, como muchos, emigrar en busca de las posibilidades que su patria, despoblada a nivel de estar demográficamente vacía, le niega.

Esta situación, entre otras cosas, enciende las pasiones y los reclamos por una protección legal. Los inquilinos, en este punto - al no rectificarse el problema de fondo- peticionan por una ley de alquileres que prorrogue los plazos y congele los alquileres. Esto se ha visto muchas veces en Argentina: 1921, 1943 a 1983. Los efectos han sido tan malos que esta idea ni siquiera es insistida por los inquilinos. Sin embargo no falta ilusos (o demagogos) que siguen proponiéndola. La ley de alquileres constituye es una prohibición legal en contra del propietario con daño para la sociedad.
Pese a ser absurda responde a un hecho real. Considerándola, sin justificarla, se puede explicar su demanda. En la Argentina, por el Código Civil y el régimen de impuestos, el propietario al percibir el alquiler por la locación de la casa (o departamento), cobra (en conjunto) dos sumas que tienen distinto origen y debieran tener diferente destino. Una parte, legítima, es la que corresponde al “capital real”, el edificio que pone a disposición del inquilino. La casa habitación. Supongamos que ésta, por su vejez y estado valga en el mercado 30.000 pesos. Si el interés de plaza estuviera en un 6% anual, tiene derecho el propietario a recibir del inquilino, por este rubro, unos $ 1,800 al año, o sea unos $ 150 mensuales.

Pero la casa – un edificio – esta asentado en un terreno. Supongamos que el lote de tierra es, en el caso, de unos 300 m2. La manzana en la que está, considerando su ubicación, comercios cercanos, transporte y servicios públicos que lo sirven, el mercado evalúa la manzana en $ 3 millones (hay muchas manzanas en la Capital cuyo valor asciende a mas de 30 millones). El lote entonces valdrá unos $ 10.000. Este valor es la renta fundiaria acumulada (que no es obra del propietario, pero que éste cobrará) y su “interés” al 6% le produce un “pseudo crédito”, un plus sobre el alquiler de $ 600 anuales , pagaderos a razón de $ 50 mensuales. El locador pide y el inquilino paga en conjunto como alquiler $ 200. (Obsérvese que la ¼ parte de esa suma corresponde a al rinde de la “renta fundiaria”).

Imaginemos que pasan 3 años (plazo mínimo de locación) y han ocurrido grandes cambios ajenos al bien alquilado. En grueso son 2: a) Lo edificado, la casa, por su natural uso y mayor vejez, ha bajado de precio. Supongamos que a precio de mercado (sin considerar el terreno) valga $ 25.000. El nuevo alquiler por otros 3 años, en igualdad de condiciones, debiera ser, por este rubro de $ 1500 anuales o sea $ 125 mensuales.

Con el terreno ha ocurrido algo muy diferente. En el resto de la manzana en que está el lote y en las que la rodean, se han construido suntuosos edificios, tipo desarrollo Puerto Madero. Ahora el precio de la manzana de tierra en ese “barrio” se ha elevado a $ 10 Millones. Manteniendo el mismo interés del 6% anual sobre la renta fundiaria, el 6% a percibir anualmente por el propietario suman $ 600.000, los que pagados en 12 cuotas mensuales, arrojan la friolera de $ 50.000 por mes.

Sumados ambos rubros, el inquilino – si desea locar por otros 3 años - debería pagar mensualmente la suma de $ 50.125. Es lo justo….según la legislación vigente. Sin embargo es seguro que le será imposible hacerlo y su inexorable destino será, irse. Es completamente seguro que no habrá persona alguna que pueda sustituirlo en esas condiciones. ¿Cuál es el resultado previsible? Que el propietario recibirá ofertas para comprarle el terreno, pues según lo descrito es óptimo para hacer un gran edificio amparado por la ley 13.512, ley de propiedad horizontal. Supongamos uno de 50 departamentos.
Lo construya el propietario (o quienes se lo compren), los departamentos serían alquilados ¿Cómo sería ese alquiler? Veamos.
Si el terreno sigue valiendo $ 10.000.000 al terminar el edificio, por la renta fundiaria acumulada al 6% anual de interés, los inquilinos en conjunto han de pagarse la suma de $ 600.000 o sea $ 50.000 mensuales por el valor del suelo. Suma que dividida por 50 departamentos significa que cada uno debe pagar en concepto de renta del suelo $ 1000 por mes.

¿Cuánto ha de pagar por lo edificado, o sea el estricto “departamento”? Depende de los precios que obren en el mercado. Supongamos que la media mensual de departamentos en edificios “parecidos” esté en $1.500 mensuales. Lo que el propietario ha de destinar como “capital” para construir el edificio debe ser tal que le rinda, para abajo, lo más alejado de $ 500 mensuales de interés. Cuanto más reduzca el costo de la construcción, haciendo economía en calidad y metros, mayor será su ganancia. Esto explica la constante disminución del tamaño de los departamentos a medida que son mas modernos y su peor calidad comparado con los más viejos. El precio de la tierra se va tragando la mayor parte del precio.
Pero la vida sigue con dinámica espiral. En pocos años el “edificio” se habrá deteriorado, será menos “fashion” y otros mas modernos competirán con el. El precio del alquiler por lo edificado bajará. Lo contrario suele ocurrir (y ocurre generalmente), con el valor del terreno. Más transportes lo comunican con otros centros, se han repavimentado las calles y veredas, instalados nuevos negocios y construidos nuevos y mejores rascacielos. Ahora el valor del antiguo terreno se ha elevado, supongamos, a 20 Millones de pesos. Su renta anual al 6%, debiera ser $ 1,200.000. Divida por 12 meses y 50 departamentos, el alquiler mensual de cada uno, solo por renta del suelo, se debe ir a la suma de $ 2000 mensuales. Muchos serán los inquilinos que abandonarán el departamento, otros serán demandados por falta de pago y todos los inquilinos, incluyendo los vecinos de las manzanas, peticionarán por una “ley de alquileres” que ponga coto a lo que juzgan codicia de los propietarios.

No hay tal codicia. Lo que sucede es que por la conjunción del Código Civil y un sistema de impuestos que grava la actividad económica y deja en manos del propietario la renta del suelo, el fenómeno se produce aunque el propietario sea un monje o un santo. Es efecto de la ley humana y no de la moral de los propietarios. Como la ley de alquileres con la que se solazan los inquilinos no es fruto de su mezquindad sino de la torpeza del legislador. Éste en lugar de luchar contra los propietarios como ángel redentor de los inquilinos, debe seguir el sabio precepto de Cristo: dar al Cesar lo que es del Cesar y a Dios lo que es de Dios. Para el Cesar (en este caso representado por la comunidad) debe ir la renta de la tierra. Para Dios (representado por sus hijos, los hombres) debe disponerse de tierra barata, como se ordena previsoramente en el Levítico. Logrado esto, ¡impuestos afuera! Salvo ocasionales y acreditadas necesidades, aprobadas por el voto expreso de los ciudadanos.
Olivos, agosto 5 de 2009