"UN FANTASMA SE CIERNE SOBRE ARGENTINA"

LA PRESIÓN SOCIAL POR LA “FALTA DE TIERRA” EN UN PAÍS ABUNDANTE EN TIERRAS, TRATADA CON UNA ANDANADA DE IMPROVISACIONES LEGISLATIVAS, ES UN PELIGRO

Héctor Raúl Sandler, Profesor Consulto, Derecho, UBA

En los sitios menos pensados emergen debates generados por nuestro malsano ordenamiento legal. La raíz profunda es la conjunción de de dos ramas del derecho positivo: 1) el sistema legal de la propiedad de la tierra establecido por el Código Civil de 1869 y 2) el régimen legal de impuestos creado en los 1930 y desarrollado desde entonces en términos monstruosos sin cesar.

La ausencia de pensamientos adecuados para establecer un orden social correcto multiplica los conflictos sociales. Cada grupo afectado “inventa soluciones” desde su reducida perspectiva. Esta creciente tendencia tiene que preocuparnos a todos. Al real problema de fondo se lo tapa con “ocurrencias” que se expresan en enrevesadas iniciativas legislativas. En el orden nacional, provincial y local. Como no podría ser de otro modo, “trajes confeccionados” con medidas equivocadas provocan malas reacciones. Las “soluciones” al boleo aumentan los conflictos.

Este Blog trata de iluminar el camino para una básica y pacifica solución. La reforma legal que necesitamos ha de tener en miras dos fines: recaudar la renta de la tierra, calculada sobre su valor real de mercado y, simultáneamente, eliminar la mayor parte de los impuestos vigentes. Guiados por estos dos objetivos, se crearán soluciones prácticas consistentes con la democracia, la igualdad y la fraternidad. Ideales que justificaron nuestra existencia como nación.

Pero lo que es simple y claro para quien capta el principio de orden legal que satisface ese ideario, no lo es para la mayoría de la población. Así ocurre porque ese problema es ocultado, negado o mal explicado, en gran medida, “por abuso de formación técnica”. Se lo advierte al examinar las noticias diarias dando cuenta de propuestas para aliviar nuestros males sociales. Esta confusión dañina en el presente es de grave peligro para nuestro futuro.

Para que el lector comprenda la delicada realidad y la peligrosidad de erróneo saber abajo publicamos tres documentos seleccionados de los periódicos. El primero contiene una somera descripción del desorden demográfico argentino según censo del 2010.
El segundo, es una luz roja encendida por el geógrafo Carlos Reboratti.
El tercero es una reciente iniciativa de legisladores. Los concejales de la ciudad de San Francisco, Córdoba.

Muchos son los grupos sociales, del mas diverso rango, preocupados por la “falta de tierra” – paradójicamente - en un país que se caracteriza la abundancia de tierra. Nos limitamos a elegir esos tres artículos porque son señales de la tormenta que se cierne sobre nosotros. Por falta de un conocimiento sencillo pero verdadero.
El movimiento de los planetas era un misterio indescifrable para los sabios que precedieron a Copérnico. Su estrafalaria astronomía no estaba en el Cielo, sino en la cabeza de esos astrónomos. Bastó con que Copérnico sostuviera algo simple, que el Sol y no la Tierra, era el centro del sistema planetario, para que se hiciera la luz y hubiera que arrojar a la basura los miles de mapas llenos de incomprensibles garabatos.
El fenómeno se repite hoy entre nosotros respecto de la “escasez de tierra”, del alto valor del suelo, y de la “necesidad” del Estado de acogotar hasta dejarlos sin aire a los trabajadores de toda clase. No nos falta tierra. Nos sobran leyes….de impuestos.

En democracia no se es demócrata de verdad si ante problemas de esta clase no se goza de independencia al pensar, de firme voluntad para conocer los problema de fondo y atenderlos con plena responsabilidad.
Paso a transcribir los tres documentos y dejo al lector la tarea de meditar sobre ellos.
Buenos Aires, setiembre 16 de 2011

I. DATOS SOBRE LA REALIDAD. Censo 2010: viviendas, índice de ocupación y demografía

El 83 % de los argentinos vive en casas, mientras que el 11,90 % lo hace en departamentos. Buenos Aires es la única ciudad donde esa proporción se revierte con casi un 73 % de vecinos habitando unidades funcionales. El número de hogares excede en más de 850.000 al número de viviendas. La mayor cantidad de habitantes por vivienda se dá en la provincia de Salta con 4,5; mientras que la menor corresponde a la ciudad de Bs. As. con 2,6. Los datos definitivos del censo, localidad por localidad.
Recientemente el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec) dio a conocer los datos definitivos del censo realizado durante octubre del año pasado.
Las cifras y estadísticas demográficas son un elemento indispensable para múltiples proyectos y para la toma de decisiones en las más variadas actividades y negocios. La interpretación de las mismas se convierte en un elemento básico a tener en cuenta para la planificación de políticas de vivienda y la estructuración de negocios inmobiliarios entre otros.
Los datos que arroja el último censo nacional evidencian la fuerte concentración de población en los distritos que contienen mayor cantidad de núcleos urbanos, siendo la provincia de Buenos Aires la que alberga la mayor cantidad de población con casi el 39 % del total país.
Algunos datos destacables
La población total de la Argentina era a octubre del 2010 de 40.117.096 personas que habitan 11.317.507 viviendas, lo que arroja un promedio general de 3,5 personas por unidad habitacional.
En 2001 la cantidad de viviendas ocupadas era de 9.712.661, por lo que en 9 años el número de viviendas habitadas se incrementó en 1.604.846 viviendas, lo que representa un aumento porcentual del 16,52 %.
El 39,10 % de las viviendas se localizan en territorio de la provincia de Buenos Aires, que contiene al 38,95 % del total de la población del país. En el otro extremo con el 0,32 % de viviendas habitadas y un porcentaje idéntico de población se ubica Tierra del Fuego.
Enigmas de la vivienda en Argentina
Del cociente entre cantidad de habitantes y viviendas habitadas se puede obtener un índice general de ocupación que para el total país resulta de 3,5 habitantes por vivienda. La provincia que cuenta con el índice más alto de ocupación es Salta con 4,5 mientras que el menor corresponde a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con 2,61. En 2001 el índice de ocupación para el total país era de 3,7.
El mayor índice de ocupación corresponde a la tipología “rancho”, según el nomenclador censal, dentro de la provincia de Santiago del Estero donde alcanza una relación de habitantes por vivienda de 5,04.
El 83 % de las viviendas relevadas en todo el país corresponde a la tipología “casa” seguida por un 11,91 % de unidades de departamentos. En 2001 las casas representaban el 77,51 % del total y los departamentos el 16,26 % lo que confrontado con los resultados actuales estaría demostrando que el crecimiento del número de viviendas responde en mucho mayor grado a la tipología de casas.

Actualmente, en la única localización de todo el país donde el número de departamentos excede al de casas es en la ciudad autónoma de Buenos Aires donde los departamentos con un 72,83 % son abrumadoramente la mayoría del total de viviendas ocupadas, mientras que las casas alcanzan al 23,34 %.
La segunda ciudad del país con mayor participación de departamentos sobre el total de su parque habitacional es Mendoza con un 41,84 % de este tipo de unidades. En ciudades como Rosario y Córdoba la proporción de departamentos alcanza al 27,13 y 23,86 % del total de viviendas en cada una de esas plazas respectivamente.
Los “cordones” de la Reina del Plata
En los 24 partidos del Gran Buenos Aires es donde se halla el mayor número de viviendas junto a la mayor cantidad de población que las ocupa. Sobre una extensión de 3.680 km2 habitan 9.916.715 personas el 24,72 % del total de habitantes del país. Así, casi la cuarta parte de toda la población de la Argentina se concentra en el 0.098 % de su territorio.
En términos cuantitativos fue también en el Gran Buenos Aires donde se dio el mayor salto población con respecto al anterior censo realizado en el año 2001. En los 24 partidos que lo componen el número de habitantes creció en 1.232.278, representando un aumento del 14,2 % respecto a 10 años atrás.
A la cabeza de los partidos del GBA que más aumentaron su población se halla “La Matanza” que experimentó un fortísimo crecimiento del 41,5 % incorporando en una década nada menos que 520.528 habitantes, un número casi equivalente a la que actualmente reside en la Capital de la provincia de Santa Fe.
En términos de variación relativa porcentual aunque no en la magnitud cuantitativa que exhibe La Matanza, los partidos de Ezeiza y Tigre incrementaron su número de pobladores en un 37,8 % y un 25 % respectivamente, en parte debido a la fuerte expansión de residencia permanente en barrios cerrados y countries que se afianzó a partir del año 2002.
El número actual de viviendas ocupadas en los 24 partidos del Gran Buenos en su conjunto es de 2,653,288; 380.729 más que en 2001. En 9 años se incorporaron en el GBA 362.905 casas y 48.656 departamentos. La suma de ambos excede el número del crecimiento de viviendas entre los dos censos en función de la reducción de viviendas de la tipología “casillas” según los datos relevados por el Indec correspondientes al 2010.
En la ciudad de Buenos Aires el número actual de viviendas ocupadas es de 1,082,998; 74.131 viviendas más que en 2001, lo que porcentualmente implica un aumento del 7,35 %. Así en 9 años se incorporaron 10.698 casas (+4,4 %) y 69.640 departamentos (+9,68 %). No se evidencia de acuerdo a los resultados generales de cantidades de viviendas ocupadas para la ciudad de Buenos Aires, el crecimiento de las viviendas en las villas de emergencia a no ser que las mismas hayan sido consideradas dentro de la tipología de casas o departamento ya que de la comparación del último censo el resto de las categorizaciones se redujo o bien tuvo un crecimiento cuantitativo reducido.
PD: Observe el lector que el Censo no se ocupa para nada del “precio de la tierra”. Pecado de ocultamiento. HS

II. Para pensar una ley de tierras, Carlos Reboratti (GEOGRAFO (UBA / CONICET)
Ante el proyecto que existe en el Congreso y que la presidenta Kirchner motoriza, sería decisivo no legislar sobre lo intrascendente o en base a las fantasías del nacionalismo exacerbado sino enfocar los rubros que realmente importan.
En abril de este año el Poder Ejecutivo Nacional envió al Congreso un Proyecto de Ley denominado “Protección al domino nacional sobre la propiedad, posesión o tenencia de las tierras rurales”, destinado a limitar la propiedad de la tierra por parte de los extranjeros. Más recientemente, la presidenta Cristina Kirchner reclamó por el pronto tratamiento de esta ley, por su importancia.
Y es sobre esa aparente importancia que vale la pena hacer algunas reflexiones. El proyecto contiene una larga lista de fundamentos, y una no tan larga lista de artículos. En los primeros, se expone la necesidad de legislar sobre la tierra, que, junto con el agua, son definidos como recursos “no renovables”. En realidad ni el agua ni la tierra se pueden clasificar como tales: el agua es un recurso que se renueva permanente y la tierra (o el suelo, que viene a ser su denominación técnica) es básicamente renovable si se lo trata como tal y no se lo presiona por encima de los limites de esa característica.
En el caso de la minería la legislación argentina permite la explotación de los recursos naturales que son claramente no renovables, sin mayor preocupación por el origen de los capitales, que en realidad se promocionan.
En los mismos fundamentos de la ley se habla, sin dar cifras, de “grandes extensiones” de tierra que estarían en manos de capitales extranjeros. Seria importante que, para no legislar sobre lo intrascendente o en base a las fantasías del nacionalismo exacerbado , se pudiera determinar cuánta es la tierra que está en manos extranjeras, dónde está y para qué se usa.
Para despejar sospechas, en la región pampeana, donde se produce la mayor parte de la soja que tantos ingresos le genera al gobierno nacional, prácticamente no hay inversiones extranjeras en tierras. Sí las hay en el área de la producción de tecnología agropecuaria, que es a lo que, según el proyecto, debería dirigirse esa inversión.
Otro de los fundamentos indica que es necesario “limitar el proceso de concentración de grandes extensiones en manos de capitales financieros” para “afianzar un sociedad más equitativa”. Ahora bien, ¿y qué pasa con los grandes propietarios nacionales, dueños de buena parte de las 140 millones de hectáreas que quedarían para nosotros? ¿La concentración de tierras en sus manos genera una sociedad más equitativa? El proyecto en sí, relativamente corto (tiene sólo 17 artículos), también tiene una serie de temas que merecerían una discusión seria y a fondo. Por ejemplo, indica que los extranjeros no pueden poseer más del 20 % de las tierras rurales del país, que según el Censo de 2002 (últimas cifras confiables que tenemos) serían unas 35 millones de hectáreas, y que individualmente no podrán poseer más de 1.000, aunque se presta a confusión el punto que indica que esa cantidad está sujeta a su localización, capacidad y calidad de la tierra.
¿A qué racionalidad responden esos porcentajes, o son simplemente “cifras alegres”? Un punto importante es que, obviamente, esta ley sólo se puede aplicar si conocemos a la perfección la situación catastral y de dominio de las tierras rurales del país.
Y para solucionar el tema dice que en 180 días se debe realizar este relevamiento. Ahora bien, el sistema catastral del país está en manos de las provincias, y en la mayor parte de ellas (hay excepciones) la información sobre la posesión de la tierra es antigua, incompleta y de dudosa exactitud, por lo que el plazo indicado es a todas luces ridículo , ya que habría que hablar de años (y mucha inversión) y no de días.
Si bien realizar ese relevamiento resultaría en general necesario, ¿vale la pena tanto esfuerzo sólo para perseguir a los extranjeros? ¿No deberíamos aprovechar la oportunidad para pensar en una verdadera ley de la tierra que contemple su distribución y su explotación sin distinguir si los propietarios son o no extranjeros ? En un país donde buena parte de su riqueza agropecuaria se basa en lo que en su momento hicieron los colonos extranjeros en provincias como Santa Fe, el Chaco o Misiones, este proyecto de ley parece una forma de apartar el foco de la discusión de lo importante y llevarlo a lo anecdótico e intrascendente. (CLARÍN 18/08/11)


INVENTO LEGISLATIVO EN SAN FRANCISCO, CÓRDOBA
III. El Concejo Deliberante de San Francisco (Córdoba) aprobó una polémica ordenanza. Desarrollistas deberán ceder al municipio 20% de sus futuros loteos para viviendas sociales
El Concejo Deliberante de San Francisco aprobó ayer con el voto del bloque oficialista un polémico proyecto que establece que los empresarios desarrollistas deberán compensar al municipio por el “impacto urbanístico” que sus emprendimientos provocan, cediendo hasta el 20 por ciento de la superficie útil de sus loteos. La compensación podrá hacerse con tierras o dinero, por el valor de mercado de esas parcelas. El municipio destinará esa compensación a la resolución progresiva del serio problema que significa la falta de viviendas.

El cuestionado proyecto se enmarca en la decisión política del Departamento Ejecutivo de enfrentar finalmente el déficit habitacional que padecen los sanfrancisqueños. En su campaña electoral por la reelección, el intendente Martín Llaryora prometió la creación de un fondo para la adquisición de terrenos, que luego serían comercializados a un precio acomodado a las posibilidades de los vecinos que no cuentan con tierra para construir su casa. La ordenanza aprobada ayer abre la posibilidad a conseguir esas tierras sin que el municipio deba pagar por ellas.
Desde la oposición se cuestionó duramente el proyecto, calificándolo como “un ataque a la propiedad privada” y remarcando que se estaba “al borde de la ilegalidad”, al establecer esa compensación.

El juecista Carlos Roffé sostuvo que si el municipio pretende que los inversionistas cedan parte de sus predios para beneficiar a personas carecientes, se debería hacer por una ordenanza individual referida a la plusvalía de la tierra.

La ordenanza establece además la autorización a reducir hasta en un 25 por ciento las dimensiones de los lotes destinados a viviendas sociales, que quedarían con un tamaño mínimo de 187 m2. Esto también fue rechazado por el radicalismo y el juecismo, argumentando que los beneficiarios de viviendas sociales generalmente son familias numerosas que necesitan un espacio razonable para vivir dignamente. También se autoriza al Departamento Ejecutivo a realizar gestiones ante dependencias del Estado nacional para obtener la adjudicación de terrenos fiscales de su dominio, que serán destinados a viviendas sociales. En este caso, en la ciudad hay amplios terrenos que pertenecen al ferrocarril y son baldíos propicios para el crecimiento de malezas y minibasurales.
Respecto a la cesión de tierras a la que quedan obligados los urbanizadores, la Comisión de Código de Edificación, integrada por concejales, arquitectos, ingenieros y maestros de obra, será quien determine el porcentaje de la parcela, que correspondería a ese mismo loteo.
(El Interior, Córdoba 14-sep-2011)