Dedicado a los jóvenes que victimas del Derecho vigente nunca podrán acceder a una vivienda ni cumplir con el sueño básico de todos ser humano que es formar una familia. Su destino será la villa miseria, la droga, la corrupción, la cárcel o la muerte en la próxima guerra civil como lo demuestra la historia del Derecho Romano.
Una sociedad que condena mediante el derecho a sus hijos, esta condenada a desaparecer como desaparecio Roma.
"Saturno devorando a sus hijos" de Goya
Héctor Sandler, profesor Consulto, Derecho, UBA
I. INTRODUCCION.
Por muchos años una de las firmas inmobiliarias más antiguas y prestigiosa de la Argentina, adornaba su local de un barrio sureño de la ciudad de Buenos Aires con una rutilante banda heráldica que corría a lo ancho en el espacioso muro frontal. Por su color rojo y letras doradas era impactante. Si la memoria no me falla lucia este texto “El mejor negocio de la tierra es la tierra misma”. Hoy la banda, creo, ya no está. Pero permanece firme el pensamiento que la inspiró. No solo en los agentes ocupados en el trafico de bienes raíces (trafico al que las leyes y juristas no lo consideran “acto de comercio”), sino principalmente en la conciencia social argentina. La de los particulares y también en los principales depositarios de la “conciencia pública”: políticos, funcionarios, e incluso los profesores en economía y derecho.
Hoy (alguna razón profunda existe), el lema es otro. La palabra “tierra” ha sido reemplazada por la más neutra de “ladrillo”. (Pero cuando hablamos de “ladrillos” sobemos a que nos referimos: a los “inmuebles”, las casas y edificios, que no podrían ser construidos sin “tierra” sobre la cual elevarse.
Salvo para los codiciosos de rendimientos rápidos, los argentinos convienen en que invertir en “ladrillos” es el mejor y mas seguro negocio en esta patria. En verdad no somos los únicos en el mundo. La firma norteamericana LN (Lichtman/Nass. Appartment Holdings LLC) piensa lo mismo, como puede leerse en sus consejos proponiendo invertir en el “negocio inmobiliario”. Véase mas abajo y en su pagina http://lnapparmentholdings.com.
II. UN NEGOCIO CON UN SEGURO PERO SINGULAR EFECTO
La firma LN asegura que el negocio inmobiliario es, dentro de ciertos límites, altamente rendidor para quien invierta en él. Es verdad. Pero ese rendimiento privado ocurre solo dado un estado de cosas, en el que hay de incluir en rango principal a “la legislación vigente”. La firma LN ignora que lo bueno para una parte no siempre es bueno para el todo.
Transcribo a continuación casos reales que la firma LN expone actualmente en su pagina de la Web como “historia” que prueba la veracidad de sus dichos.
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• Oakcreek Apartamentos, Jacksonville, Florida, es un complejo de 212 unidades de apartamentos que fue comprada en 1997 por $ 3,2 millones. Después de 800.000 dólares de las renovaciones, la propiedad fue vendida en 2003 por $ 4,7 millones.
• Apartamentos Handley, Ltd, Lakeland, Florida, se compone de 52 unidades de apartamentos y fue adquirida en junio de 1995, por $ 540.000. Después de 100.000 dólares de las renovaciones, la propiedad fue vendida en 2005 por $ 1,2 millones.
• Los apartamentos Palms, West Palm Beach, Florida, es un complejo de 200 unidades de apartamentos que fue comprada en abril de 1995, por $ 2.4 millones. Después de 1 millón de dólares renovación, la propiedad fue vendida en 2001 por $ 5,7 millones.
• Mallards Landing Townhomes y Villas, Jacksonville, Florida, es un complejo de 200 unidades de apartamentos fue adquirido en febrero de 1995, por $ 2.1 millones. Después de 900.000 dólares de las renovaciones, la propiedad fue vendida en 2003 por $ 4,6 millones.
• Apartamentos Willow Wood, Lakeland, Florida, es un complejo de apartamentos de 120 unidades que fue comprado en junio de 1993, por $ 1.5 millones. Después de 500.000 dólares de las renovaciones, la propiedad fue vendida en 2003 por $ 3 millones.
• Twin Lakes Apartamentos, Ltd., Maitland, Florida, es un complejo de 247 unidades de apartamentos que fue adquirido en abril de 1993, por $ 4.1 millones. Después de 2 millones de dólares renovación, la propiedad fue vendida en 2005 por $ 13,6 millones.
• River Oaks Apartments, Jacksonville, Florida, es un complejo de apartamentos de 288 unidades que fue comprado en mayo de 1992, por $ 3.3 millones. Después de 3 millones de dólares renovación, la propiedad está valorada en más de US $ 21 millones.
• San Marcos Village Apartments, Jacksonville, Florida, es un complejo de 106 unidades de apartamentos que fue adquirido en junio de 1991, por $ 1.1 millones. Después de 2 millones de dólares renovación, la propiedad está valorada en más de US $ 8,4 millones.
• Mountian View Apartments, Reinholds, Pennsylvania, tiene 65 unidades de apartamentos y viviendas compradas desde 1983 hasta 1986. Después de 300.000 dólares de las renovaciones, la propiedad está valorada en más de US $ 5,5 millones.
III. ESTRATEGIA DE INVERSIONES PROPUESTA POR LA INMOBILIARIA
Transcribo textualmente las partes importantes de las razones que la firma dá para explicar la bondad intrínseca de la inversión inmobiliaria
“LN busca inmuebles infravalorados, cuyos propietarios (individuos, instituciones financieras, instituciones estatales y fondos de inversión) se encuentren en una situación que los presione a vender. El flujo de efectivo nos permite elegir prudentemente inmuebles que, en una etapa muy temprana, nos posibiliten desembolsar efectivo a nuestros inversionistas a partir de operaciones en curso con una alta tasa de rendimiento anual.”.
Aunque LN no lo dice es evidente que la primera “base” del negocio ha sido la insostenible situación del propietario/vendedor. La segunda, no menos importante, es contar el comprador con una “la bolsa” abundante de dinero en efectivo para elegir los candidatos “en situación que los presione a vender”.
En el mundo de los negocios modernos es “pecata minuta”, si esa presiÓn deviene de la excepcional e irresponsable conducta del propietario/vendedor. Pero la emergencia masiva de propietarios de inmuebles sometidos a “presión de vender” habla de un fenómeno general, al que de modo muy ligero suele denominárselo “crisis” o “malos tiempos”. Este acontecimiento general es un colapso del orden económico, causado, precisamente y en gran medida, por el sistema jurídico que regla el mundo de los inmuebles. En este Blog se han dado buenas razones para explicar crisis económicas fomentadas por un mal destino de la renta del suelo. En lugar de canalizarse al “tesoro público”, engruesa el bolsillo de los propietarios de la tierra sino que hace de ellos gente con grandes sumas de dinero y desde esta posición directores del sistema financiero. Desde todos los países se alzan voces denunciando actual “inversión” en la relación de poder económico: el dinero merece mas respeto que los factores reales de producción.
IV. CRISIS PARA MUCHOS, BUEN NEGOCIO PARA POCOS
La empresa LN ofrece un negocio muy atractivo. Difícilmente en “épocas duras” puede haber otro que lo equipare. Son sus cautivantes palabras:
“Los directores de LN han establecido continuamente una fórmula de distribución de flujo de retorno en efectivo que: en primer lugar, le paga a los inversionistas un rendimiento preferencial acumulativo de un 8% a un 10% con relación a su capital invertido; en segundo, le devuelve a los inversionistas todo su capital invertido y en tercero, le paga a los inversionistas un flujo de efectivo adicional de un 50% a un 70% de la ganancia recaudada por la venta del inmueble. Según nuestra experiencia anterior, no es inusual pagar a nuestros inversionistas su rendimiento preferido del 8% al 10% más una parte de su inversión de capital a partir de las operaciones en un año determinado”.
V. NO AL MONOPOLIO DE LA TIERRA, SI A LA IGUALDAD, LIBERTAD Y FRATERNIDAD PARA ACCEDER A ELLA
“ Como parte de su estrategia – dice la pagina de Internet - LN generalmente posee los inmuebles por un período de cinco a diez años y los prepara para la venta cuando el mercado ha concluido un ciclo, lo que genera mayores precios de venta y mayores rendimientos sobre la inversión.”
Bueno, bueno. Si esto no es “acaparamiento” de mercadería, el acaparamiento no existe en la vida económica. El acaparamiento por la escasez de la oferta causada por quien retiene en su poder lo que todos necesitan y a él le sobra, no está bien visto, en general. Esta mal visto porque si bien es un estupendo negocio” económico para el acaparador, lo es a costa de los padecimientos que provoca a aquellos que necesitan lo que al acaparador le sobra. Este proceder acarrea un “beneficio extraordinario” para unos pocos y grandes sufrimientos para otros.
La solución mas inteligente inventada por el hombre en economía ha sido la constitución de mercados por oferta y demanda libres de todo monopolio, oligopolio y privilegios. Pero el caso es que la base de toda vida y producción de cosas y servicios es el “inmueble por su naturaleza”: la tierra. La dificultad de acceso a la tierra es, en principio, resultado de su limitada extensión. Da lugar a lo que se denomina “monopolio natural”. Esta condición de la tierra contiene enormes peligros para un orden social pacifico. Este peligro por la escasez natural de la tierra es inevitable. Como es inevitable que las nubes que se rozan formen cargas eléctricas que descargadas como rayos causen notables daños. Pero sus efectos son evitables. A punto tal que se puede lograr transformar el peligro en virtud.
Que la escasez de tierra sea la espada de Damocles que pende sobre los seres humanos tras el pecado original, no es razón suficiente para que se convierta en la maldición para la vida de un pueblo. Mediante el derecho positivo adecuado es posible evitar que eso ocurra y que no solo se eviten los nocivos efectos de la escasez de tierra, sino que ella se trasforme en fuerza impulsora para hallar formas superiores de vida social.
Noviembre 11 de 2011
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