Héctor Sandler, Profesor Consulto,
Derecho, UBA
Una entrevista
reveladora
Para el ejecutivo de la empresa Raghsa
el cepo cambiario paralizó gran
parte del negocio inmobiliario (ver la nota titulada “Inversion de US$ 220 millones para oficinas”, La Nacion,20 -Dic-2013, pag.14).
Sostiene
el entrevistado que el “cepo cambiario” ha paralizado en alto grado al negocio
inmobiliario. ¿Cómo es posible esto? ¿Acaso Argentina ha llegado al extremo de
tener que importar sus inmuebles? pues
las divisas se necesitan mas bien para importar bienes del exterior.
Suena a
disparate importar tierra. O el ejecutivo entrevistado esta mal de la cabeza o
algo extraño ocurre en nuestro país con los inmuebles por su naturaleza – la tierra-. Tan extraño que lleva a un
ejecutivo de inmobiliaria, a hacer aquellas afirmaciones como lo más natural
del mundo.
Inmueble? Únicamente lo
es la tierra
A la
luz del Código Civil y de la sana razón es material y jurídicamente imposible
“importar o exportar inmuebles”. Dice el Art.
2314 : “Son inmuebles por su
naturaleza las cosas que se encuentran
por si mismas inmovilizadas, como el suelo
y todas las partes sólidas o fluidas que
forman la superficie y profundidad, todo lo que esta incorporado al suelo de
una manera orgánica y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del
hombre”
Cada
lote de “terreno” en nuestro país es una parcela – ciudadana o agraria-, parte
de un único territorio sobre el cual la Argentina ejerce su poder soberano. Ergo suena a
insensato sostener que el “cepo cambiario” afecte al precio de los inmuebles.
Sin embargo es así. ¿Cómo se explica que la expresión en apariencia
insensata sea tenida por sensata en los
hechos? Solo admitiendo que algo inconcebible o no percibido por los hombres
con sano juicio reina en el mundo de los hechos.
Como nadie compra casas, las inmobiliarias construyen
oficinas
El
entrevistado declara otra aparente insensatez. Sostiene que una parálisis casi total afecta a la mayor
parte del “mercado inmobiliario”. Sin embargo ésta no obsta a que su empresa
haya decidido invertir 220 millones de dólares para construir un enorme palomar
en forma de “oficinas”. Esto es un edificio en propiedad horizontal de 30 pisos
para asiento de burócratas.
Su empresa
ha decido invertir esa suma en construir lo que legalmente es “inmuebles por accesión”. ( art. 2315 del
CC), sobre el verdadero y único inmueble: la tierra lisa y llana, denominado
“terreno” . La depresión casi total del mercado inmobiliario ( esto es, la
compra y venta de edificios, casas y departamentos) ha obligado a su empresa a “abandonar por ahora el mercado
residencial” (sic) para dedicarse a
la construcción de oficinas. Ninguna razón da de esta anomalía. Este desprecio
por el mercado.
Argentina, un país sin casas bastantes para su escasa
población
¿Por
qué hablamos de “anomalía”, de desprecio por el mercado? Porque todos sabemos
gracias a abundante y reiterada información diaria que en nuestro país mas de 2.500.000 personas
carecen de casas donde residir, viéndose obligadas a guarecerse provisoriamente
en asentamientos denominados “villas miseria”, predios usurpados y otros sitios semejantes. Además, según informes del INDEC y otras ONG,
alrededor de 13 millones de personas no viven en casas adecuadas. O sea que
escasean las viviendas, a tal extremo que casi 15 millones de personas viven en
condiciones inhumanas.
La voz de los geógrafos
¿Cómo
ocurre este desaguisado cuando gracias a la ciencia, a la técnica ,a la
industria contemporánea, y a la relativa sencillez que presenta el arte de
construir casas decentes y cómodas, nadie en la Argentina debiera
considerar como algo difícil cuando no imposible, tener su propia casa? Mucho mas
incomprensible resulta esta falencia si se tiene en cuenta que lo básico para
construir una vivienda es disponer de un pedazo de tierra. Si algo sobra en nuestra Argentina (desde el punto de vista
geográfico), es precisamente eso, la tierra.
Los geógrafos
nos informan que el territorio argentino accesible para vivir y trabajar es
gigantesco. Alcanza a casi 2,8 millones de kilómetros cuadrados. Medido en
hectáreas disponemos de 2,8 Trillones. Y cada hectárea tiene 10.000 m2. Dejo al lector
la tarea de calcular cuantos metros cuadrados tiene la superficie territorial
argentina. Solo tiene que multiplicar 2,8 Trillones por 10.000, que es la
cantidad de metros cuadrados que tiene 1 hectárea en el campo o una manzana en
la ciudad.
Jugando con la imaginación
También
en juego de imaginación ilustrativa sobre nuestra “demografía”, el lector tiene
que pensar que si cada familia tipo (marido, esposa y 2 hijos) poseyeran para
construir su hogar de un lote de terreno de unos 1000 m2 esa familia creería
haber alcanzado el Paraíso. Si consideramos
que somos 40 millones de habitantes, suponiendo que estuvieran
regularmente organizados en “familias tipo” (4 miembros) nuestra población estaría
formada por 10 millones de Unidades
Familiares. Si cada una tuviera en propiedad ese lote de tierra de 1000m2 para
construir sobre él su “residencia
hogareña” de unos 100m2, con huerta,
gallinero y otras comodidades, el total de familias solo demandaría unas
10.000.000 Ha.
O – lo que es lo mismo 100.000 km2.
Ocupando
cada familia argentina un terreno de 1000m2,
generoso y aireado, podrían construirse 1000 ciudades de 40.000
habitantes cada o 2000 de 20.000 habitantes, sin necesidad de recurrir a mas
que esos 100.000 km2 de nuestro vasto territorio. Mínima parte del total disponible, el que
gruesamente frisa los 2.800.000 km2.
¿Qué hacer con la tierra que sobra?
Significa
este artificial calculo que restarían
nada menos 2.700.000 km2 de superficie útil para montar fabricas, industrias y
explotaciones agrícolas en gran escala y todo lo que demandan las
construcciones de uso publico tales como caminos, vías ferroviarias,
aeropuertos, puertos fluviales y marítimos , etc. El espacio que disponemos es
para nada insignificante. No solo por la calidad de nuestra tierra, bañada por regulares lluvias en su mayor
parte, y regada por grandes vías fluviales naturales que lo atraviesan o
bordean en fronteras compartidas, de las cuales se podrían derivar infinidad de
canales para alcanzar agua a las regiones desérticas. Esto sin contar que en
general el agua subterránea bebible esta a “tiro” de una simple perforación,
lejos de países como Israel que deben taladrar 5000 metros para sacar
aguar y regar por goteo.
Por ahora a la orilla, pero fuera del mundo
Pero
hay más. Argentina es uno de los
principales países que rodean al gigantesco lago que lleva por nombre océano Atlántico,
el mismo que antes separaba pero que hoy gracias a la ciencia y técnica que une
mediante el transporte más barato en el mundo – la navegación- a tres
gigantescos continentes America, Europa
y África. Región pletórica de países que encabezan la civilización moderna o de
otros necesitados de lograr su propio desarrollo.
Tal como en los 1860, hoy en la Argentina “gobernar es
poblar”
Es
obvio – al menos lo fue para los constituyentes de 1853 y demostrado por los gobiernos que rigieron desde 1862 a 1930 – que desde el
punto de vista geográfico la
Argentina puede seguir siendo un gran país receptor de
inmigrantes. De millones de hombres y mujeres de trabajo que por diversas
causas “sobran” en sus países de origen.
Si nos
fijáramos como meta poblar nuestro país en forma ordenada a razón de una
densidad media semejante a la europea (unos 100 h/km2), al promediar el siglo
XXI sumariamos unos 250 millones de habitantes.
Gracias a los recursos naturales que provee nuestro territorio podrían
disfrutar en amplia de los beneficios de la libertad individual e igualdad de
trato en un ambiente de estimulante fraternidad, con solo aplicar su
trabajo según la capacidad y gusto de
cada uno
“Es el derecho, estúpido!”
Para
que estos ideales sean visualizados primero y apetecidos después – dado el cambio de perspectiva anímico espiritual
en la clase dirigente que toda sociedad produce
– es necesario renovar
nuestro derecho positivo. Sustituir
al retrogrado derecho actual, generador de crecientes conflictos internos, por
un derecho positivo que no desvirtúe sino que se limite a reglamentar los
principios establecidos por nuestra Constitución nacional.
Necesitamos
derecho positivo que conciente de la importancia de estas razonable metas sea
adecuado para llevar progresiva y atinadamente la enorme transición pendiente.
Un derecho positivo que reglamentando los principios de la Constitución
fundadora promueva el reordenamiento demográfico a la vez que permita alcanzar
una población adecuada a nuestra dimensión territorial. La que nuestra historia patria nos ha legado. Es la
única manera de salir de la turbulenta permanente crisis social que nos abruma
cada vez más desde los 1930.
Dos objetivos primordiales para recuperar nuestro lugar en el
mundo
No es
obra de un solo gobierno. Este indispensable cambio debe responder a una misma
idea rectora para todos los gobiernos democráticamente electos.
1) Poner
la tierra al alcance de quienes viven de su trabajo y
2) Liberar
a todos los trabajadores de los destructivos impuestos que los castigan es el deber primero de todo político
que diga defender la democracia.
Necesitamos un renovado Acuerdo de San Nicolás
No
necesitamos ningún “pacto electoral”. Lo que necesitamos y con máxima urgencia,
visto los hechos de este mes de diciembre, es un renovado acuerdo de San Nicolás. Su fin es comprometer a todos
en la decisión de cumplir y hacer cumplir la Constitución Nacional
contenido en la concreción aquellos dos ideales, pues su afirmar por el derecho
positivo un orden social fundado en tierra
barata y trabajo libre de impuestos es constituir una sociedad prospera de
hombres libres.
Celebrado
entre todas las provincias, partidos políticos y grupos sociales ha de ser la
firme guía para todo futuro gobierno, sin
perjuicio de las políticas de coyuntura que de acuerdo a la evolución
hayan de tomarse.
La pregunta existencial para todo argentino de hoy
Por el público
comentario hecho por un ejecutivo de una empresa inmobiliaria nos hemos sentido
impulsados a hacer este escrito. Hemos recurrido a ejemplos simples, esbozados a la gruesa,
para justificar de modo firme que todo
argentino de hoy, que ame a sus semejantes y a su patria, debe formularse la siguiente pregunta:
¿Por qué hemos de vivir
millones de familias en distintos tipos de hacinamiento urbano, otros millones prácticamente
a la intemperie y todos apiñados en ínsulas aisladas en medio de un inmenso
territorio vacío?
Hacerse
o no esta pregunta revela si se posee en serio o no una adecuada moral social.
La necesaria para reflexionar políticamente acerca de cómo resolver la primera
cuestión social argentina, madre de todas las cuestiones sociales que hoy estallan
por doquier y que arruinan la vida de todos y cada uno. La que ha sometido y sigue sometiendo a
la sociedad entera a una terrible crisis
cada diez años a partir de 1932.
Buenos Aires, diciembre 20 de 2013
Buenos Aires, diciembre 20 de 2013
2 comentarios:
Estimado Dr. Sandler,
En primer lugar le agradezco enormemente que luego de más de medio año de haberlo tenido como docente, aún siga recordándonos y compartiendo parte de sus escritos con nosotros, sus alumnos.
He leído los dos textos que nos envió, sobre la Grieta y sobre los Treinta Años de la Recuperación de la Democracia, por lo cual compartiré con usted una breve reflexión.
En principio, es lamentable ver el modo en que viven las personas “pobres” y los “no pobres” como decía usted. La concentración de ellos en las grandes ciudades lleva a determinar un estilo de vida muy distinto a la zona rural. Hablo con conocimiento; de lunes a viernes vivo en la Ciudad para estudiar, pero los fines de semana me vuelvo ansiosa a mi querido pueblo, San Andrés de Giles, hoy ya no tan pueblo como antes, pero aún así tranquilo, donde vivo en el campo desde que nací. No comparto el modo en que viven las personas en la ciudad, pobres y no pobres; familias enteras en departamentos pequeños no es vida, sin siquiera ponerme a pensar en los asentamientos y villas de emergencia. Sin embargo, entiendo que la mayoría de ellos no tienen más recursos. La clase trabajadora está siendo destruida por los impuestos; hoy en día es muy difícil poder tener un inmueble propio y lo peor es que una minoría se enriquece a costa de la clase media que está empobreciéndose.
Como dijo usted, los problemas de hoy son más difíciles de resolver que los de hace un siglo atrás. No tengo dudas que esto se debe al aumento de la población y al constante empobrecimiento de las personas. Sin embargo, no me parece tan grave el problema de la pobreza, como sí el de la falta de cultura. Creo que un país pobre pero culto, siempre puede salir adelante. Un país que carece de educación y formación cultural, lamentablemente no corre con la misma suerte, principalmente por la falta de cultura de trabajo que tienen muchas personas. En Argentina ya hay más de una generación que se ha criado con subsidios estatales (en mi opinión, la peor herramienta que ha desplegado el Estado en estos treinta años de democracia), y no a base del esfuerzo de un padre o madre que sirvan de ejemplo a la hora de trabajar.
A mis 23 años, le cuento que nunca estuve conforme con ninguno de los gobiernos que he vivido; mucho menos con esta última década, supuestamente “ganada”, pero aún así creo, espero y deseo que los años que se vienen sean mejores y que se pueda poner un freno a la situación actual que vive la Argentina, de pobreza y delincuencia. Deseo un mejor país, libre, donde vivir el resto de mi vida, formar una familia, trabajar y poder tener mi casa. Creo que es lo menos que puede pretender cualquier habitante de este mundo: dignidad y seguridad. Sólo será posible con políticos que guíen el país con vocación hacia un mejor rumbo, que eduquen, alimenten y nos devuelvan la fe que hace treinta años depositamos en ellos.
Nuevamente le agradezco su tiempo en enviarnos estos textos; siempre trato de hacerme un lugar para leerlos y, como en este caso, para poder responderle.
Le deseo unas felices fiestas y un excelente próximo año. Continúe siempre con la docencia porque es un gran maestro y es realmente interesante escuchar sus historias de vida.
Con admiración y respeto,
María Gabriela
Hola, me parece interesantísimo este blog.
Me preguntaba si actualmente hay algún partido politico o alguna organización o algo que esté intentando acercar la argentina al georgismo.
Yo creo más bien que lo recaudado debería ser repartido entre los ciudadanos en lugar de ser recaudado por el Estado (o al menos no totalmente). Y preferentemente que fuera entregado a los ciudanos (un monto grande)una única vez, en lugar de mensual o anualmente. Como si fuera simbólicamente "vender tu parte del valor de los recursos naturales". Y me gustó la propuesta de propietarios rurales fijando un precio, aunque creo que sería mejor si se extendiera a lo urbano también.
De cualquier forma, cualquier avance en este sentido es muy positivo. Actualmente solo veo gente liberalizando o interviniendo la economía, pero sin tratar el tema de la tierra. Así no se llega a ningún lado creo yo.
Saludos.
Publicar un comentario