Raul Girbau, economistaEn La Nación del Domingo 27 de Junio del corriente año (2010) apareció una nota titulada “La opción del ladrillo en el conurbano”. Ahí se pueden leer opiniones de entendidos en la materia, obtenidas por entrevistas hechas por Carlos Manzoni. Hemos seleccionado los párrafos que hacen al núcleo de la cuestión que intentamos presentar.
LAS DECLARACIONES
Según Mariano Sardáns, presidente de FDI, una compañía que se dedica al gerenciamiento patrimonial aconseja la inversión (en inmuebles): "Hay excelentes oportunidades en el Gran Buenos Aires, pero se debe analizar más en profundidad cada caso y ver la incidencia de planes de futuras obras públicas, centros comerciales y otros desarrollos inmobiliarios. Es decir, todo lo que influya en el precio y la dinámica de la futura demanda", explica.
José Rozados, de Reporte Inmobiliario, aconseja que, con un capital medio que se quiera destinar a la compra para renta, hay que buscar en las mejores zonas del GBA, donde se tendrá asegurado un inquilino y se obtendrá una renta comparable a la de los mejores barrios porteños. Allí es posible una reventa rápida. "Un departamento usado de dos ambientes se puede vender en seis meses, los precios pueden ir desde 1200 dólares hasta 1900 el metro cuadrado, según el lugar, y la revalorización nominal en dólares está entre 3 y 10% anual", refiere Rozados.
Para Enrique Blaksley, creador de la consultoría integral de inversiones HopeFunds, la inversión debe ser mirada con una proyección de entre tres y cinco años, con la expectativa de lograr rendimientos mayores al 10% anual sobre el capital aportado. No aconseja pedir créditos si el fin es tener una renta o buscar una diferencia entre la compra y venta, ya que las tasas son altas y disminuyen los rendimientos futuros.
Para Ricardo Theller , investigador del Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) “Los barrios cerrados siguen siendo vistos como oportunidad. Opina que los desarrollos más destacables en el conurbano son los que están en estos complejos, porque, aunque no son tan convenientes como antes, ofrecen muchas de las características buscadas.”
LOS “LADRILLOS” SON MUEBLES, NO TIERRA
Lo primero que debe llamar la atención en el título de la nota y en las declaraciones de los entrevistados es el uso de la palabra “ladrillos” para referirse a los “inmuebles”. Los ladrillos son “muebles” por excelencia. Se los fabrica en hornos especiales, no diferentes a los usados para fabricar tazas, platos y otros enseres. Desde los hornos son transportados al sitio donde serán acomodados para construir muros, pisos y techos, entre otras cosas. Aunque fijados al suelo nunca alcanzan a ser “inmuebles por su naturaleza” como define el Código civil al suelo. Las demoliciones de los edificios, harto frecuentes, acreditan que nunca fueron ni son “inmuebles”. El uso de la voz “ladrillos” en lugar de “suelo” es muy sospechoso. En arte de birlibirloque lingüístico, un mueble aparece en la jerga común como inmueble. Es un acto de enmascaramiento. Se enmascara algo que mucho importa a la sociedad. Hacer creer que no hay diferencia esencial entre las “cosas fabricadas” y la “tierra” . Ésta es naturaleza, bien único, don de Dios, gracias a la cual el hombre puede vivir y de la cual obtiene lo necesario para “fabricar” las cosas que necesita.
Esta confusión es causa de graves consecuencias para la vida social. La gente y los expertos no se dan cuenta que mientras un ladrillo o conjunto de ellos, puede ser – dado el caso - un “capital”, la “tierra”, factor de producción, jamás es capital. ni “por su origen ni función” .Ni lo debe ser por imperio del derecho positivo, si se quiere un derecho correcto para una sociedad armoniosa. La habitual referencia al suelo - base de edificios y toda actividad humana – con el nombre de “ladrillos”, induce a esa desgraciada confusión. No se trata de una de las tantas “ficciones” que usan los juristas. En este caso se incurre en una verdadera “estafa conceptual”. Igual a la que se cometió durante milenios cuando algunos seres humanos, por su raza, condición o mala suerte, ingresaban en el “patrimonio” del amo. Éste contabilizaba a sus esclavos como “capital” conforme a la ley positiva y la conformidad de todos.
LA TIERRA ES TRATADA COMO SI FUERA UN “MUEBLE”.
Un segundo comentario merecen las declaraciones transcriptas. Una casa - llamada “propiedad inmueble” - suele ser apreciada, valorada, en principio, por tener un valor económico que “salta a la vista” por sus “condiciones intrínsecas”. Su diseño arquitectónico, la calidad de los materiales empleados, su estado de conservación, la cantidad de metros cuadrados construidos, etc. En esto poco y nada se diferencia de toda otra cosa fabricada por el hombre. Aunque protesten los abogados y civilistas, desde el punto de vista económico una casa, un edificio, es un “mueble”. Sin embargo ella en la jerga de los agentes inmobiliarios, de la gente común y de los profesionales, de ellos se habla como “inmuebles”. Basta, en este caso, con repasar los dichos de los encuestados. El rasgo común en todos ellos es que las casas son valoradas por lo que denominamos “condiciones exógenas” al edificio en cuestión.
Hablan de “excelentes oportunidades (que en materia de inmuebles) se dan en el Gran Buenos Aires” en comparación con las ofrecidas en otros sitios. Ponderan “la incidencia (en su precio) de los planes de futuras obras públicas, centros comerciales y otros desarrollos inmobiliarios”. Destacan la conveniencia de “buscar (casas) en las mejores zonas del GBA”. Señalan que “los precios pueden ir desde 1200 dólares hasta 1900 el metro cuadrado, según el lugar”. Se subraya otra condición por completo inversa a la que sufren los muebles: su valorización tiende a crecer con el paso del tiempo. Así dicen los entrevistados: el beneficio por “la inversión (inmobiliaria) debe ser mirada con una proyección de entre tres y cinco años. Para muestra basta un botón y aquí tenemos varios que diferencian radicalmente al “inmueble” de los “muebles”. ¿A quien se le ocurriría valorar un par de zapatos según “su ubicación” en el negocio?¿Quién puede esperar que disponiendo de dos pares de zapatos iguales, ha de tener mayor precio el que esta en la vidriera izquierda que el ubicado en la derecha? ¿Qué comerciante se alegra por no haber podido vender sus zapatos esta temporada, pues con ello espera obtener un precio superior en la que viene? ¿Quién “especula” calculando que su valor será mucho mayor en “una proyección entre tres y cinco años? Con los “muebles” acontece justo inverso a lo que ocurre con los “inmuebles”. Mientras el valor de las cosas muebles tiende a disminuir por el transcurso del tiempo y la variación de la moda. El de los “inmuebles” se incrementa por el paso del tiempo.
A igualdad de calidad el precio del metro cuadrado de la construcción es semejante en toda una ciudad. Pero no ocurre esto con la parcela de tierra. Los encuestados en ningún momento piensan en lo construido. Cuando hablan del valor del inmueble a precio de mercado, no registran que ese valor total es compuesto por uno mas o menos uniforme (lo “construido”, ladrillos mas trabajo) y otro “variable”: el precio del terreno. Lo importante al dictar el derecho en esta materia es tener en cuenta que valor del terreno aumenta aunque su propietario no haya hecho nada sobre él. Su precio se incrementa por obras del trabajo ajeno. Las obras privadas y públicas construidas en la zona, por su embellecimiento, por la mayor facilidad de acceso que permiten las nuevas vías de comunicación y así sucesivamente. Esta es la causa por la cual en las actuales condiciones el mejor “negocio” en materia de inversión inmobiliaria no consiste en que el propietario trabaje duro introduciendo mejoras sobre el terreno, sino en que otros trabajen e inviertan alrededor de su predio. Incluso a muchos les conviene echar abajo todo lo edificado, hasta dejar el terreno pelado y ofrecerlo como playa de estacionamiento. Un vistazo a la zona céntrica de la ciudad basta para comprobarlo. Aprovechar de ese mayor valor que cobra el terreno es beneficiarse gratis del fruto del trabajo ajeno. Tiene un nombre de noble origen: especular, que significa pensar, meditar, reflexionar. Pero “especular en tierras” no debe sonar tan bien moral y jurídicamente.
ENSEÑANZAS DEL BARRIO CERRADO
Que el precio de la “tierra” depende de causas exógenas al terreno mismo surge de las respuestas de los encuestados. . Uno de ellos dice con toda razón: “Los barrios cerrados siguen siendo vistos como oportunidad”. Es así porque a medida que en esos barrios cerrados se agota la disponibilidad de lotes, de terrenos baldíos, el precio de los que restan aumenta inevitablemente. Sus dimensiones permanecen, pero su valor se incrementa sin cesar. En los countries se puede ver en pequeña escala lo que por causa de las leyes vigentes sucede en todo el territorio del país. Cuando por obra del derecho de propiedad particular sobre el suelo se acaban las tierras libres, se cierra la “frontera” económica.
El país actual debe ser visto como un extenso “barrio cerrado”. Aunque subsistan de hecho tierras vacías, de jure no quedan “tierras libres”. Todas las útiles están en manos de algunos propietarios, solo una parte de la población. Éstos son personas que sobre la tierra tienen “títulos”. Hasta hace relativamente poco existían los “títulos de nobleza” a favor de unos pocos que gozaban de una mejor calidad de vida que el resto de la gente. El origen histórico de tales “títulos” provenía de una u otra forma, de magnates propietarios de tierra. Hoy nuestra Constitución ha eliminado esos “títulos de nobleza”. Pero el Código Civil ha restituido otros funcionalmente semejantes por causa de la misma base material. Hablo de los “títulos de propiedad sobre el suelo”. Cuando por el derecho positivo vigente una exigua parte población es propietaria de vastas extensiones de tierra del territorio útil, comienzan a escasear las tierras necesarias para futuros habitantes. Se trate inmigrantes, que con gusto vendrían al país a trabajar e invertir dada nuestra baja densidad poblacional. Pero la situación alcanza los ribetes del escándalo moral cuando por causa del derecho positivo, los nativos, integrantes de cada nueva generación, jóvenes educados, fuertes y con ganas para realizar su destino, ven frustradas sus esperanzas. Pretenden concretarlas en un orden económico “cerrado” por el derecho positivo. Un derecho que hace del “especular con la tierra” el mejor negocio de la Tierra.
LEGION DE HOMBRES “SIN TIERRA”
Al cerrarse la “frontera económica”, la falta de tierra barata, o sea la susceptible de ser pagada con el fruto del trabajo, los necesitados de ella pasan a formar la creciente legión de los “sin tierra”. Aunque la mayoría de sus integrantes no se reconozcan así. Muchos logran su “nicho vital” en las oficinas del Estado, convencidos que “quien vive fuera del presupuesto del Estado, vive en el error”. En el campo de la empresa privada, mediante el poder de los sindicatos y la legislación dictada, enorme cantidad de gente se aferra con dientes y uñas a los puestos de trabajo, aunque por varias razones, en especial adelantos tecnológicos, no sean necesarios para el giro de los negocios. Muchos otros gozando aun de sobrada energía personal son separados del grupo de los “activos” para ser incluidos en el de los “pasivos”: “jubilados”. Les siguen, medidos por el creciente grado de infelicidad, los que obtienen un “plan trabajar” (pagado por los que trabajan), los que han de vivir hacinados en conventillos, los obligados a agruparse en “villas miserias”, los condenados a ser “okupas” de ruinosas casas tomadas por la fuerza. Mas abajo esta la caterva de indigentes que pernoctan en las plazas y calles de las ciudad. La lista se cierra con los millones de argentinos emigrados. Obligados a abandonar la patria para vivir mejor como inmigrantes en el extranjero.
¿QUE ES EL VALOR DE LA TIERRA?
No es una cosa tangible. Es simplemente un “crédito” que emerge a favor del propietario y como todo crédito para existir necesita contar con su respectivo “deudor”. Dado el sistema de acceso a la propiedad de la tierra adoptado por el Código Civil, gracias al sistema monetario, ese crédito aparece como el “precio” que exige el propietario. Visto del otro lado es la “deuda” que ha de saldar quien quiera adquirirla. Esto lo sabe cualquiera. Lo muy pocos saben, porque nadie se encarga de explicarlo, es que el valor de cada terreno, como se ha visto, depende fundamentalmente de la cantidad de trabajo y capital invertido a su alrededor. En zonas de marcado progreso la tierra es más cara, vale más, que en zonas sin servicios públicos, carentes de seguridad o muy mal pobladas. En otras palabras, el valor de la tierra esta en función del progreso social de la zona en que el terreno se encuentra. Por ello desde los economistas clásicos se sabe que el agente productor del valor de un terreno hay que apreciarlo “como si estuviese pelado”, o sea sin considerar las mejoras sobre él construidas.
Entendida así la cosa, el origen del valor del terreno es de raíz social, no particular de quien sea su ocasional propietario. Por ello, inspirados en los fisiócratas, los hombres mas ilustres de la Revolución de Mayo, propusieron que los lotes de terreno fueran entregados a quien necesitada vivir y trabajar, contra el pago de un porcentaje calculado sobre el “valor del terreno libre de mejoras”. La propuesta fue en aquel entonces era ideológicamente revolucionaria, dadas las precarias condiciones de un país que aun estaba en formación. Pero hoy, sin trauma alguno, seria benéficamente revolucionaria en la realidad, la de los hechos. Pondría a la sociedad argentina como corresponde: de cabeza y con “los pies sobre la tierra”. Piénsese que en la actualidad la casi totalidad de los ingresos recaudados por el Estado nacional y los gobiernos provinciales provienen de “impuestos” aplicados al trabajo y la inversión, a la producción el consumo. Hay quienes afirman con probable acierto que más de un 70% de los ingresos de los trabajadores son absorbidos por el Estado. La capacidad de consumo de la mayoría de la población es dramáticamente mínima comparada con la que podría gozar.
De manera insensata los gobiernos han ido renunciando al ideario de Mayo. La parte que el propietario tiene que pagar por ocupar un cierto solar urbano o una hectárea de campo (dentro de la llamada “contribución inmobiliaria”) es prácticamente de cero pesos. Lo poco que paga en el total de la contribución inmobiliaria es, además, irrelevante para afrontar el gasto público. Para mayor grado de insensatez la paga por lo que edifica, no por el terreno. El mundo del revés. Construya más, construya de mejor calidad, más pagará. La insensatez alcanza el grado de locura cuando se dictan, como ahora, leyes creando impuestos contra el trabajo, la producción, y el consumo. Y cuando esto no son suficientes, se apela a la falsa emisión de billetes, la inflación.
Si los argentinos fueran concientes de la propuesta de la Revolución de Mayo y desearan en serio mejorar su suerte individual y colectiva, tienen el remedio a la mano: Primero, dictar la ley necesaria para que cada ocupante de lotes de tierra, no importa en que condición o titulo lo haga, pague un tanto por ciento del valor de mercado del suelo que ocupa. No es necesario más de un 1 % anual para comenzar. Segundo, dictar al mismo tiempo leyes que eliminen las que imponen impuestos al trabajo, la producción y el consumo. Hacerlo con prudencia: calculado lo que se estima recaudar en concepto de renta del suelo, se deroguen leyes de impuestos por las cuales se recauda una cantidad semejante a la que se aguarda reunir recaudando sobre la tierra. Y así ir avanzando para progresivamente poner en pie un orden económico de mercado que habilite un franco proceso de producción y consumo.
Estas dos medidas no solo darían lugar a una democracia con sentido, asegurarían la prosperidad general y la justicia social sin “clientelismo”, sino que proyectarían al país entre las primeras potencias del globo.
