¿Puede considerarse que, en nuestro país, el título de propiedad privada sobre una parcela de suelo, rural y urbano, funciona como moneda? Dar una respuesta a esta pregunta, a la luz de la legislación y los hechos de la vida, puede llegar a explicar algunas causas de la inflación de precios que nos persigue desde hace muchas décadas y abrir una nueva mirada sobre miriada de problemas sociales candentes. Tratemos de revelar la causa fundamental y sistémica de inflación y de la creciente conflictividad social argentina. Adelantemos que ella anida en su ordenamiento legal.
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En nuestro país la combinación del sistema de “propiedad de la tierra” y el “sistema monetario” conforman uno mayor por el cual el propietario de una parcela incrementa su poder adquisitivo sin esfuerzo alguno de su parte. Gracias a ese sistema, de cuya existencia no es personalmente responsable, puede retirar cosas producidas en su sociedad sin hacer contribuido para nada con su trabajo y capital real. Como contrapartida, como dijera un famoso político y dirigente gremial, “en la Argentina nadie hace plata trabajando”.
Para comprender esto hay que reconocer que el derecho de propiedad privada sobre el suelo establecido por el Código Civil confiere dos facultades a favor de su titular: una, la de usar y explotar el suelo mediante el trabajo y la inversión de capital; otra, apropiarse, hacer suyo, el mayor valor del suelo. Valor que se incrementa por el desarrollo de la comunidad en que está su parcela.
La primera facultad constituye a la luz de la moral y de nuestra Constitución un “derecho legítimo”. En cambio la segunda es una “falsificación del derecho”• La facultad de apropiarse del creciente valor de la tierra es posible, sin duda, por preceptos legales. Por eso debemos discutir legitimidad de estas leyes. Es necesario hacerlo pues una norma legal puede tanto consagrar un “derecho legitimo” como asegurar otro por completo ilegitimo. En ese segundo caso se constituido un privilegio. Un “falso derecho”. Examinemos la cuestión observando la realidad.
Aumenta la población, aumenta el valor del suelo
En nuestro país (a pesar de su bajo crecimiento vegetativo) su población se incrementa anualmente en alrededor de 300.000 almas. Este incremento es necesario y conveniente para un país prácticamente despoblado. Pero atención: a pesar de tan pequeña tasa, cada año aparecen trescientas mil bocas más para alimentar cada día, vestir cada mes, alojar cada noche. Este crecimiento vegetativo significa que cada año, a su debido tiempo, se necesitan como mínimo 75.000 camas matrimoniales, igual cantidad de frazadas, el doble de sábanas, vajillas, etc. Por lo mismo (“casado casa quiere”) se necesitaran 75.000 viviendas. Y obviamente se demandarán 75.000 “sitios” en donde construir las casas. Y otros lugares del territorio de donde extraer la materia prima con que se fabricarán los materiales para hacer todo ese mayor número de cosas y reponer las que se desgasten.
El problema es que los “sitios” son “parcelas” en un territorio por completo limitado. En resumen, por el lado del crecimiento vegetativo, la demanda de tierra crece inexorablemente; pero no el territorio. ¿Cómo crecería esta demanda si fuerámos fieles al Preámbulo de nuestra venerable Constitución y abriéramos – como corresponde - las puertas del país a “todos los hombres del mundo que quieran trabajar en el suelo argentino”? ¿Falló Alberdi dictaminando que “gobernar es poblar” o fallamos sus descendientes condenando a casi la mitad de la población a vivir por debajo de sus posibilidades?
Pero hay más. Los integrantes de las nuevas generaciones, cada año, desean incorporarse al “circuito productivo” de cosas y servicios. Lo intentarán para cumplir el mandato bíblico (“ganarás el pan con el sudor de tu frente”) o por aceptar que si bien es grato vivir del trabajo ajeno, las circunstancias de la vida nos imponen la obligación de trabajar para satisfacer nuestras necesidades. Por estas u otras causas el hecho es que hay una creciente “demanda de puestos de trabajo”. Gobernantes y gobernados se alegran cuando dicen que se “aumentan las fuentes de trabajo”. La “mala noticia” es que fabricas, granjas, comercios, oficinas, escuelas, hospitales, dependencias policiales, etc., etc., todos han de contar con “sitios” donde establecerse. Sin tierra no son posibles. Pero hay más: cada una de las cosas que necesitamos esta hecha de tierra: desde el peine a la computadora; desde los ladrillos al pan, desde un perfume a un rudo horno de fundición. Desde el agua que tomamos a las invisibles ondas de radio y televisión. No existe ni existirá cosa producida que no sea tierra elaborada.
En nuestro país cada año aumenta más y más la demanda de tierra y su territorio es finito. Más pequeño del que el lector cree. La demanda creciente y la limitación de los recursos naturales se manifiestan en el permanente aumento del precio de la tierra. El territorio argentino en su conjunto vale y valdrá siempre más mientras el país crezca.
Último, pero nada insignificante. Se nos enseña que la superficie terrestre del limitado territorio argentino oscila alrededor 2.800.000 Km2. Geográficamente es verdad; económicamente es falso. Por obra del derecho positivo que criticamos, vastas extensiones rurales y una enorme cantidad de terrenos urbanos están fuera del alcance de quienes podrían aprovecharlos económicamente. La barrera de su elevado precio (en relación a los ingresos por el trabajo) impide que la mayoría de la población pueda acceder al uso de la tierra. Desde este punto de vista, la Argentina es un “país sin tierra”. Lo que explica que el 85% de la población viva en unos 100.000 km2. El resto – 2.700.000 Km2- permanece desierto. Escandaloso.
El negocio del señor Fulánez
El Sr. Fulánez compró en 1980, en un barrio de la ciudad de Buenos Aires, un lote de terreno. Alejado del centro pagó por el lote 3.000 dólares. Invirtió todos sus ahorros y no pudo construir. Pero su suerte mejoró por obra ajena: la Municipalidad, invirtiendo dinero de los vecinos, recaudado mediante impuestos aplicados al fruto del trabajo y la inversión, construyó un tren subterráneo justo frente a su lote. Poco después también con dinero de los vecinos, construyó en esa zona un hermoso parque. El lote de Fulanez aumentó su precio. Hay más. Gracias al nuevo estado de cosas , los lotes de la zona son ahora muy demandados por miles de personas. En cuatro lustros creció un nuevo “barrio”. Particulares, comprometiendo sus ahorros, levantaron aquí y allá varios edificios, algunos en propiedad horizontal.
El lote de Fulanez sigue baldío. Nada, salvo pastizales y basura. Pero ha comenzado a ser codiciado por su buena ubicación. Varias personas le ofrecen pagar 50.000 dólares por el terreno. Luego de regatear consigue le paguen 60.000 dolares, pues acepta el modo de pago que le proponen para pagar el precio.
Acepta cobrar así: a) un automóvil tasado en 5.000 dólares, b) 5.000 dólares en títulos Bonex c) 20.000 en dólares billetes USA y d) el saldo (30.000 dólares) recibiendo en propiedad otro terreno, éste ubicado en Ezeiza, tasado a valor fiscal en 25 pesos. Fulanez es un hombre de “visión” y sabe hacer negocios. Con el pequeño esfuerzo de “firmar” la escritura traslativa de la propiedad del lote del terreno en la Capital, al cual ni siquiera visito, ha adquirido: un automóvil, títulos Bonex que pagan intereses , 20.000 dólares para preservarse de la inflación existente y, finalmente, un lote de terreno que, visto el rápido poblamiento del Cono suburbano (por la migración proveniente del Interior) , podrá repetir la martingala que acaba de realizar. El Presidente de la Nación, según es de práctica, seguramente inaugurará allí obras publicas, pagadas por la gente del lugar, con lo que se terrenito valdrá un platal.
Lo ocurrido equivale a que Fulanez hubiera emitido moneda falsa por 60.000 dólares. Si la hubiese falsificado según el Código Penal, hubiese ido a la cárcel. En cambio por medios por completo legales ha incremento su activo real y su poder adquisitivo en forma extraordinaria, sin haber hecho otra cosa que firmar algunas escrituras.
La fuente del poder adquisitivo mostrado por Fulanez tiene origen en muy distintas causas que se dan de modo concurrente.
1°) La “cosa material” llamada predio (la suma de ellos es “nuestro territorio” patrio) es algo venido a la existencia por obra de la naturaleza. Con fines vitales, sociales y económicos la naturaleza, soporte de los individuos y la sociedad, es puesta a disposición de los habitantes por el ordenamiento legal establecido por órganos del orden político. El gobierno. Al que en general elegimos nosotros mismos.
2°) La renta fundaría. Esto es algo inmaterial que emerge a la existencia por la demanda de tierra por parte de los habitantes. Es un “valor” que crece de manera proporcional a la dimensión y complejidad de la comunidad formadas por los habitantes. Es algo existente pero intangible. Es un ”crédito”. Allá donde el espacio puede ser adquirido por los habitantes se refleja en su precio de venta o alquiler. Este valor existe incluso en sociedades que prohíben contratar con el suelo; pero a falta de precios emergentes del mercado, su valor surge como en todas partes, pero no se conoce. Los gobiernos autoritarios con sistemas económicos bajo su dirección central conducen a ciegas. Por eso se entran en picada hasta estrellarse.
3º) La renta del suelo es siempre un crédito. En legislaciones de nuestra clase aparece como el “crédito” a favor del propietario. Correlativamente es un débito para quien desee comprar o alquilar la tierra. Es débito pues es lo que se tiene que pagar al propietario para acceder a la parcela de tierra. Tal cobro es legal, pero no es legítimo. El valor de la tierra es un hecho inevitable emergente de leyes económicas a las que el orden legal debe tratar. La emergencia de este valor de la tierra no es algo “ilegitimo”; por el contrario – en principio – muy legítimo en cuanto inevitable. Pero puede llegar a ser ilegitimo por la combinación de un sistema legal de propiedad y el sistema de impuestos. Ocurre cuando negociar con la tierra, la base de la vida, pasa a ser el “mejor negocio” del país.
4º) Los efectos antes relacionados resultan de una combinación de leyes económicas y normas legales dictadas por los gobiernos de la sociedad. En nuestro país las leyes disponen que la renta del suelo aproveche al propietario (En ocasiones se ha tratado de mitigar este efecto mediante “leyes de emergencia” : leyes de locaciones urbanas y arrendamientos rurales, en los 1940/1980).
5º) El destino de la renta del suelo a favor del propietario va contra los intereses de los habitantes que carecen de tierra y la necesitan para vivir y producir. Este ilegitimo destino resulta de dos familias de leyes: el sistema de normas del Código Civil sobre la propiedad de los inmuebles y el sistema de normas impositivas. Por aquél se puede ser propietario de la tierra. Por las de impuestos se exonera al propietario de la obligación de reintegrar a la sociedad la renta del suelo.
Esta estructura es y será cada vez mas nociva (anti-humana) sociedades que mantengan esa legislación. Necesitado los gobiernos de mayores recursos monetarios, en lugar de recaudar la renta del suelo, mediante irritantes leyes de impuestos convierten en deudores forzosos a los trabajadores e inversores de capital real, a los productores, comerciantes y consumidores. Paradoja: a los más efectivos agentes de la economía primero se les opone la tremenda barrera del alto costo del suelo. Luego, a aquellos pocos que logren sobrepasarla, se los castiga en proporción directa a lo que producen, comercian y consumen.
Conclusión
Estimado lector, lea los avisos de inmobiliarias en los periódicos, recuerde sus experiencias personales, piense en lo que he dicho y verá que en la Argentina – aunque sea en potencia - todos somos Fulánez y envidiamos su suerte en los negocios.
¿Qué quiero decir con esto? ¿Que todos los argentinos somos así por razones raciales? ¿Somos malandrines por nuestros genes? Nada de eso. Hay en verdad una razón genética, pero de otra clase. El “código genético” de nuestro común afán especulativo con la tierra y el general desánimo que nos embarga para vivir de nuestro trabajo, no proviene de nuestro ADN individual. Sufrimos los efectos del “ADN legal”. Un ADN que nos corrompe a todos y produce un estado conflictivo permanente.
Hasta pronto.
Raul Girbau, profesor en Derecho y Economía
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